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第六章 比較法及其運用

第一節(jié) 比較法概述

一、比較法的含義

根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格，來求取估價對象價值或價格的方法。

與估價對象相似的房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度 等相同或相近的房地產(chǎn)。

可比實例是類似房地產(chǎn)中，真實成交，且符合一定條件，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導向(簡稱市場導向)來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該方法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，所以直接、直觀、有說服力，其測算結(jié)果易于被人們理解、認可或接受。

二、比較法的理論依據(jù)

理論依據(jù)——替代原理 ，在同一房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。

三、比較法適用的估價對象

比較法適用的估價對象是同類 房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易 且具有一定可比性 的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

(注意區(qū)分：特殊廠房，在建工程 )

難以采用比較法估價的房地產(chǎn)：①數(shù)量很少 的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。②很少發(fā)生交易 的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等。③可比性差 的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。

比較法的原理和技術(shù)，可以在其他方法中應用。

如：收益法：市場租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率;

成本法：重置價格、房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分(如土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等);

假設(shè)開發(fā)法中：開發(fā)完成后的價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。

四、比較法估價需要具備的條件

在價值時點的近期有較多類似 房地產(chǎn)的交易。

市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易少的地區(qū)，難以采用比較法估價。

以下情況不能成為不采用比較法估價的理由——估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有努力去搜集交易實例，造成不能采用比較法估價。

比較法要清除四個方面的差異：

①成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;——建立比較基礎(chǔ) ;

②特殊交易情況與正常交易情況不同;——交易情況修正 (把非正常交易情況，修正為正常交易情況，把急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格);

③成交日期與價值時點不同(實質(zhì)上是這兩個時間的房地產(chǎn)市場狀況不同)——市場狀況調(diào)整 ;把可比實例在其成交日期的價格，處理為在價值時點的價格;

④可比實例狀況與估價對象狀況不同——房地產(chǎn)狀況調(diào)整 。把可比實例在自身狀況下的價格，處理為在估價對象狀況下的價格。

比較法求得的價值有時并不一定合理、真實 ，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。

有時房地產(chǎn)市場價格變化過快 ，估價報告尚未完成，房地產(chǎn)市場價格就發(fā)生了明顯的變化，這也會給比較法估價帶來麻煩，特別是其估價結(jié)果難以讓人接受，如在房價過快上漲時期的房屋征收評估中。

五、比較法估價的操作步驟

(1)搜集交易實例。

(2)選取可比實例。

(3)對可比實例成交價格進行處理。

根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整

①價格換算主要是對可比實例成交價格的內(nèi)涵和形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比——建立比較基礎(chǔ);

②價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例實際而可能是不正常的成交價格進行“改正”——交易情況修正;

③價格調(diào)整是對價格“參考系”的調(diào)整，即從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格，“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

因此，該大步驟又分為建立比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 四個小步驟;

(4)計算比較價值，即把經(jīng)過上述處理后得到的多個價格綜合為一個價格

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