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第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立要求、執(zhí)業(yè)人員資格等都做出了明確規(guī)定，包括：

①房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 等;

②國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度;

③國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度;

④房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。

【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)都做出了(　)明確規(guī)定。

A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等

B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等

C.國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

D.國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

E.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立要求、執(zhí)業(yè)人員資格等都做出了明確規(guī)定，包括：(1)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等;(2)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度;(3)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度;(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。參見教材P149。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)(考點(diǎn)、熟悉)

(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成他人房地產(chǎn)交易而向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等專業(yè)服務(wù)并收取傭金的行為。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的是(　)。

A.房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估　　B.房屋登記

C.房屋面積測(cè)算　　　D.房地產(chǎn)居間

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成他人房地產(chǎn)交易而向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等專業(yè)服務(wù)并收取傭金的行為，經(jīng)紀(jì)就是狹義的中介。選項(xiàng)A屬于評(píng)估，選項(xiàng)B、C不屬于中介活動(dòng)。參見教材P150。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是(　)。

A.房地產(chǎn)咨詢　　　B.物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)估價(jià)　　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。參見教材P150。

(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有三個(gè)特點(diǎn)：

(1)人員特定 。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》，未取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員不能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng);從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，僅取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員不能獨(dú)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(2)委托服務(wù) 。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的，并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，提供當(dāng)事人所要求的服務(wù)。

(3)服務(wù)有償 。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，委托人應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬、傭金。

【例題】房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點(diǎn)包括(　)。

A.人員特定　　B.專業(yè)化程度要求低

C.委托服務(wù)　　D.無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

E.有償服務(wù)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有三個(gè)特點(diǎn)：人員特定、委托服務(wù)、服務(wù)有償。參見教材P150。

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二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容(考點(diǎn)、熟悉)

(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格管理

目前，我國(guó)已初步建立了與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度。房地嚴(yán)行政主管部門通過(guò)實(shí)施中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進(jìn)行管理。

從事房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員要求如下：

(1)房地產(chǎn)估價(jià)人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格制度。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事行政主管部門共同負(fù)責(zé)。

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格屬水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格，包括高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級(jí)、資信評(píng)價(jià)與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件 ：

(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu);

(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。

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三、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)(考點(diǎn)、掌握)

(一)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費(fèi)。按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢一般分為口頭咨詢和書面咨詢?？陬^咨詢費(fèi)按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小協(xié)商議定。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)一般按照評(píng)估總額的一定比例收取。自2015年1月1日起，放開房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)。放開房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)遵守《價(jià)格法》等法律法規(guī)要求，合法經(jīng)營(yíng)，為委托人等提供質(zhì)量合格、價(jià)格合理的服務(wù);要嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示價(jià)目表和投訴舉報(bào)電話等信息;不得利用優(yōu)勢(shì)地位，強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi);不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，一般均按半月至一月成交租金額 標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。房屋買賣代理收費(fèi)，一般按成交價(jià)格總額的一定比例收取。比例一般為0.5%～3% 。自2014年6月13日起，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級(jí)人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理。

各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的，要制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并明確收費(fèi)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容;實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場(chǎng)供求狀況協(xié)商確定。一項(xiàng)服務(wù)包含多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目名稱和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià);代收代付的稅、費(fèi)也應(yīng)予以標(biāo)明。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取任何未標(biāo)明費(fèi)用。

【例題】房屋租賃代理收費(fèi)，以半個(gè)月至一個(gè)月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)。房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。參見教材P152。

【2013年真題】房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)的收費(fèi)都是以房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格為基數(shù)計(jì)算的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)。房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%～3%計(jì)收。參見教材P152。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第八章第一節(jié)，現(xiàn)在是備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試的重要時(shí)期，如果需要?dú)v年真題及考試大綱等備考資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。