2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(3)

1.關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是( )。

A.在計算無形收益時，難以貨幣化

B.除投資價值評估和租約期內(nèi)凈收益的求取外，應(yīng)用客觀收益值

C.運(yùn)營費用包含房地產(chǎn)折舊額及建筑設(shè)施設(shè)備的折舊費

D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

【答案】C

【試題解析】無形收益通常難以貨幣化，可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮;投資價值用收益法估價時，應(yīng)選用實際收益值而不是客觀收益值;運(yùn)營費用不包含會計上的建筑物折舊和土地取得費用的攤銷(房地產(chǎn)折舊額)，通常也不包括房屋折舊費(估價上的折舊費和土地使用費用的攤銷)。運(yùn)營費用應(yīng)包含建筑設(shè)施設(shè)備的折舊費。

2.某商品住宅項目的土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為500萬元、800萬元、50萬元、60萬元、110萬元、120萬元，投資利潤率為25%，則成本利潤率為( )。

A.26%%

B.23.19%

C.25%

D.30%

【答案】B

【試題解析】由投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得費用+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)可得：開發(fā)利潤=25%×(500+800+50+60)=352.5(萬元)，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得費用+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)=352.5/(500+800+50+60+110)=23.19%。

3.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為8000㎡，容積率為3，市場價格(樓面地價)為1800元/㎡，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地成本為( )萬元。

A.4320

B.4449.6

C.1440

D.1483.2

【答案】B

【試題解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449.6(萬元)。

4.下列房地產(chǎn)建設(shè)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是( )。

A.給排水工程費

B.人防工程費

C.居委會用房建設(shè)費

D.圍墻工程費

【答案】A

【試題解析】人防工程費屬于開發(fā)期間稅費，居委會用房建設(shè)費屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費，圍墻工程費屬于建筑安裝工程費，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費用。(史記：小配套費用)。

5.關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是( )。

A.單位比較法需要將可比實例的實際建安工程費修正為估價對象的實際建安工程費

B.分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果

【答案】A

【試題解析】單位比較法實質(zhì)上是一種比較法，把可比實例建筑物實際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費。

【考點來源】教材第七章《成本法及其運(yùn)用》第四節(jié)：重新購建成本的求取。

6.預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【試題解析】合理經(jīng)營期限為n，令A(yù)-(n-1)b=0，則n=15年。

【考點來源】教材第六章《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報酬資本化法的公式。

7.下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價是(　)。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進(jìn)行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。選項A，價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為現(xiàn)在;選項B，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去;選項C，受賄房地產(chǎn)的價值時點是受賄日，估價對象狀態(tài)也是受賄時的狀態(tài)，都是過去;選項D，價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為現(xiàn)在。參見教材P162～163。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應(yīng)分配利潤

D.未分配利潤

【正確答案】A

9、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是(　　)。

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.時間序列分析法

【正確答案】B

10.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價值大大(　)收益價值和成本價值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價值大大高于收益價值和成本價值。參見教材P96。

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