2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》精華試題(4)

1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有( )。

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】AD

【試題解析】一種財產(chǎn)具有獨一無二、價值量較大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。

2.下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德行為的有( )。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東妻弟房地產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)老師提供幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】ACDE

【試題解析】對于A選項，估價機構(gòu)對于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避;C選項，不得泄漏委托人的商業(yè)秘密;D選項，估價師要堅持獨立客觀公正原則進行估價;E選項，不得允許他人使用自己的名義在估價的報告上簽字、蓋章。

3.房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素是( )。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟

E.建造成本增加

【答案】BD

【試題解析】房地產(chǎn)自然增值包括3個方面：外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值;A選項，房地產(chǎn)對本身進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲不是自然增值;C選項，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。

4.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有( )。

A.投資價值與市場價值都可采用收益法評估

B.評估市場價值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率

C.評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益估計是客觀的

【答案】AB

【試題解析】C選項，評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最低報酬率，這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率;D選項，凈收益采用稅前凈收益計算的是自有資金的投資額，相對于包含自有資金和抵押貸款價值在內(nèi)的整體房地產(chǎn)價值來說是不完整的;E選項，不同的投資者對未來凈收益的預(yù)測，有的可能是樂觀的，有的可能是保守的，有的可能是中性的。

5.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的是( )。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下評估價值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

【答案】ABCE

【試題解析】無租約限制條件下的評估價值不受合同租金的影響;抵押估價和轉(zhuǎn)讓估價評的是出租人權(quán)益價值;在合同租金高于市場租金情況下，無租約限制條件下的評估價值小于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值。

6.影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境是( )。

A.規(guī)劃環(huán)境

B.人文環(huán)境

C.水文環(huán)境

D.聲覺環(huán)境

E.視覺環(huán)境

【答案】BCDE

【試題解析】影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

7.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于位置因素的有( )。

A.與相關(guān)場所的距離

B.朝向、樓層

C.方位

D.外部配套設(shè)施

E.視覺環(huán)境

【答案】ABC

【試題解析】位置包括房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向，當為某幢房屋中的某層、某套時，所處的樓層也是位置因素。

8.影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括( )等。

A.政治安定狀況

B.社會治安狀況

C.城市化

D.房地產(chǎn)投機

E.居民收入

【答案】ABCD

【試題解析】影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機等，居民收入是經(jīng)濟因素。

9.有助于把握房地產(chǎn)估價的最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理有( )。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理

E.適合原理

【答案】ABE

【試題解析】當把替代原則用于某個參數(shù)的測算、選取時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。預(yù)期原理是收益法的理論基礎(chǔ)。

10.完好房的成新度可以是( )。

A.五成

B.六成

C.七成

D.八成

E.九成

【答案】DE

【試題解析】完好房的成新度為十、九、八成，基本完好房的成新度為七、六成，一般損壞房的成新度為五、四成，嚴重損壞房及危險房的成新度為三成及以下。

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