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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(11)

1.金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別是前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者是在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上直接體現(xiàn)投資人的意志。( )

【答案】×

【試題解析】金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過(guò)投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累。

2.某居民購(gòu)買了一套二手房用于出租，其房地產(chǎn)投資的形式屬于間接投資。( )

【答案】×

【試題解析】置業(yè)投資也屬于房地產(chǎn)直接投資，間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為。

3.由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。( )

【答案】√

【試題解析】由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。

【答案】×

【試題解析】房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求;同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第二章《房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行》第四節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。

5.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。( )

【答案】×

【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程項(xiàng)目管理，可由開(kāi)發(fā)商自己組織的管理隊(duì)伍管理，也可委托監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理。

【考點(diǎn)來(lái)源】教材第三章《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理》第四節(jié)：建設(shè)階段。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。( )

【答案】×

【試題解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

【答案】×

【試題解析】財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

8.在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期，說(shuō)明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。( )

【答案】×

【試題解析】在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期(Pc)相比較，如果Pb≤Pc，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。

9.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估階段，容積率和占地面積屬于不確定性因素。( )

【答案】×

【試題解析】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。“建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)”屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素之一。

10.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。( )

【答案】√

【試題解析】金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。

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