第一節(jié)　對房地產估價的認識

一、房地產估價的含義(熟悉)

1.專業(yè)房地產估價與非專業(yè)房地產估價的區(qū)別

專業(yè)/非專業(yè)五大不同(重要考點)：

①專業(yè)機構和專業(yè)人員——專業(yè)機構指具有一定數量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關估價活動的單位(估價機構)。專業(yè)人員指具有估價專業(yè)知識及實踐經驗、專門從事有關估價活動的個人(估價師和估價員)。

②專業(yè)意見——最終的估價結論，不是用直覺或僅憑經驗得出，而是按嚴謹的程序，根據有關資料數據，采用科學的方法，經過審慎的分析、測算和判斷得出，較客觀合理。

③公信力——專業(yè)機構和專業(yè)人員完成，估價結果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們(社會公眾)信服、認可或接受。

④有償服務——接受委托人的委托，有償服務，向委托人收取費用。

⑤法律責任——疏忽或過失造成委托人或其他第三方損失，承擔的法律責任：責令限期改正、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

2.專業(yè)房地產估價的概念

房地產估價機構(估價主體)接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認的原則(估價原則)，按照嚴謹的程序(估價程序)，依據有關文件、標準和資料(估價依據)，在合理的假設下(估價假設)，采用科學的方法(估價方法)，對特定的房地產(估價對象)在特定時間(價值時點)的特定價值或價格(價值類型)進行分析、測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價結論)。

3.估價與評估的異同

相對于價值或價格分析、測算和判斷活動，估價專指對價值或價格進行評估。

房地產評估范圍更廣泛：不僅包含房地產價值或價格評估，還包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環(huán)境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業(yè)資信評估、房地產政策效果評估等。

房地產估價建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產價值或價格為目標或最終結論的評估，稱為房地產價值或價格評估，或簡稱房地產估價、估值。

房地產估價機構、房地產估價師還可從事：

(1)房地產價格和價值分配。如把房地產的總價值在不同部分之間進行分配。例如：

①房地產總價值在土地和建筑物之間分配(剩余技術)，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間分配(高層建筑地價分攤);

②采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價表);

③開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

(2)房地產價值提升評估(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產合并等)。

(3)房地產價值減損評估(如污染、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當、房地產分割等)。

(4)相關經濟損失評估(如征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業(yè)損失評估)。是由損害修復帶來的。

(5)房地產咨詢業(yè)務(如房地產市場調查分析預測、房地產項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產項目調查評價、房地產最高最佳利用分析，房地產市場競爭力分析、房地產狀況調查評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。)

這些業(yè)務，是估價師和估價機構有能力從事并應努力拓展的業(yè)務領域。

《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日全國人民代表大會常務委員會通過)頒布實施后，“資產評估”不僅包括財政部門管理的狹義的資產評估，還包括房地產估價等其他評估領域和評估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產評估業(yè)務應遵循獨立、客觀、公正的原則。

但由于投資價值等某些價值價格評估，嚴格地說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應有的違法，有必要將估價與評估區(qū)分開來，可將《資產評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價，不包括咨詢性估價。

鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價。

咨詢性估價(或參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。——自評自用，報告的使用不涉及第三方。

二、房地產估價的特點(五點)(重點掌握)

特點1：評估的是價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。

價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關系甚至無知等原因，時常出現“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。

房地產估價本質上是評估房地產價值，而不是價格。

特點2：房地產估價是模擬市場定價，而不是代替市場定價

估價和定價，本質不同。市場營銷學中的4Ps，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。成本加成法、取脂定價法、心理定價法等等。

房地產價值由客觀市場力量決定，由眾多市場參與者的價值判斷形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。要排除個別因素。

房地產價值是客觀存在的，估價師運用專業(yè)知識及實踐經驗，“發(fā)現”或“探測”房地產價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產價值。

房地產估價，從形式上看是房地產估價師的主觀定價行為，但是實質上房地產估價師需要模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，充分認識房地產價格形成機制和過程，深入調查房地產市場行情，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

具體估價時，估價師模擬房地產市場機制的作用，考慮估價對象的市場參與者是如何思考其價格的，即要模擬該估價對象的市場參與者的思維進行估價。

特點3：房地產估價提供價值意見，不作價格保證

估價是估價機構和估價師以專業(yè)機構和老師的身份，發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，供委托人及估價結果使用者參考使用，但是不是對估價對象在市場上可實現價格的保證。僅是意見，不是保證。

不能曲解為估價機構和估價師可以不負責任地隨意發(fā)表意見。

在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價的法律責任大于咨詢性估價的法律責任。

特點4：估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(必考考點)

不同的估價師對同一估價對象房地產，同一價值時點，同一價值類型進行評估，評估值往往不同，與實際成交價格也有差異。這就是誤差的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括5點：

①合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值=真實價值+誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過這個度較難把握。

④判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。

一般不用實際成交價格判斷誤差，而采用合格的估價師對同一估價對象、同一估價目的、同一價值時點的重新估價結果。(對比法，復核評估)

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、估價參數是否合理、估價方法是否適用，間接對其估價結果肯定或否定。

防止出現較大誤差的方法——制定估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國的技術規(guī)范有4個：

①《房地產估價規(guī)范》(國家標準);

②《房地產估價基本術語標準》;

③《房地產抵押估價指導意見》;

④《國有土地上房屋征收評估辦法》。

特點5：既是科學也是藝術

估價師在評估房地產價值時，需要將理論方法與實踐經驗完美的結合起來。應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。

三、房地產估價的必要性(熟悉)

1.專業(yè)估價存在的前提——獨一無二、價值較大

獨一無二，各不相同，不能通過簡單的比較得知價格，需要專業(yè)估價。價值量大，可以承擔聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價的花費。

2.房地產需要專業(yè)估價的具體分析

房地產市場是不完全市場。“完全市場”條件：

①同質商品;

②買者賣者人數眾多;

③進出市場自由;

④價格信息充分，并能預測未來的價格;

⑤單個買者賣者無關緊要;

⑥無串通共謀;

⑦消費者總效用最大化，銷售者總利潤最大化(理性經濟人);

⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。不符合任何一條，就是不完全市場。

房地產市場是典型的不完全市場。房地產品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。房地產無法移動，不符合第⑧條。

不完全市場，阻礙房地產價格合理形成，難以自動形成適當的價格，需要房地產估價師模擬市場定價，推動房地產價格正常化，保障房地產公平交易，保護房地產交易者合法權益，維護房地產市場秩序。

3.房地產估價是估價行業(yè)的主體

(1)房地產量大面廣，其他資產相對較少;

(2)房地產需要估價的情形較多;房地產交易、抵押、征收、稅收、保險、損害賠償等行為都需要房地產估價。

(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務;

(4)房地產估價人員、機構、業(yè)務收入通常是最多的，房地產估價的國際組織、國外和地區(qū)組織通常也是最多、最大的。

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