房屋租賃管理

一、房屋租賃的概念

房屋租賃——是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

二、商品房屋租賃的條件

出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。

廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)屬于違法建筑的;

(2)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

(3)違反規(guī)定改變房屋使用性質的;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

【2014年真題】成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

A.客廳

B.臥室

C.廚房

D.衛(wèi)生間

E.封閉陽臺

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P135。

三、商品房屋租賃合同

(一)商品房屋租賃合同的概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議。

(二)商品房屋租賃合同的主要內容

(1)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

(2)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況;

(3)租金和押金數額、支付方式。房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

(4)租賃用途和房屋使用要求。

(5)房屋和室內設施的安全性能。

(6)租賃期限。租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效 。

租賃期滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

(7)房屋維修責任;

(8)物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

(9)爭議解決辦法和違約責任;

(10)其他約定。

上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任 是《城市房地產管理法》規(guī)定的必備條款 。

【2016年真題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過(　)年。

A.5

B.10

C.15

D.20

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。參見教材P136。

【2015年真題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內，出租人不得(　)。

A.轉讓該房屋

B.單方面提高租金水平

C.抵押該房屋

D.與承租人協(xié)議變更合同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見教材P136。

【例題】房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權繼續(xù)承租。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P136。

(三)商品房屋租賃關系保護

商品房屋租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋 的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效 。

承租人在房屋租賃期間內死亡 的，與其生前共同居住的人 可以按照原租賃合同租賃該房屋。

房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權 。

【2015年真題】商品房屋租賃期間內，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是(　)。

A.房屋抵押

B.房屋繼承

C.變更房屋用途

D.房屋買賣

E.經出租人同意轉租房屋

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關系不受抵押權的影響;因贈予、析產、繼承、買賣轉讓或經出租人同意轉租房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P137。

【2015年真題】承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。參見教材P137。

【2012年真題】房屋租賃期內，房屋所有權人轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P137。

四、商品房屋租賃登記備案

房屋租賃合同訂立后三十日 內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案。

五、商品房屋轉租

承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意 。在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租 給他人。

房屋轉租，應當訂立轉租合同 ，必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 ，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。

轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的合同規(guī)定 的出租人的權利與義務，并且應當履行原租賃合同 規(guī)定的承租人的義務，但雙方協(xié)商一致的除外。

承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同 ，收回房屋并要求承租人賠償損失。

【2015年真題】承租人轉租商品房屋的，應至少征得出租人的口頭同意。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房屋轉租?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定，承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。參見教材P138。

【例題】下列關于房屋轉租的表述中，正確的有(　)

A.需經出租人口頭同意，并與次承租人訂立轉租合同

B.需經出租人書面同意

C.轉租合同的終止日期不能超過原租賃合同的終止日期

D.轉租合同經租賃登記備案方可生效

E.房屋轉租合同須由出租人、原承租人和次承租人三方簽訂

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是商品房屋轉租。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見，或有原出租人同意轉租的書面證明。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。參見教材P138。

六、培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系

(1)培育市場供應主體

(2)鼓勵住房租賃消費

(3)完善公共租賃住房

(4)支持租賃住房建設

(5)加大政策支持力度

(6)加強住房租賃監(jiān)管

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