考點：不動產登記概述

一、不動產登記的概念和范圍

(一)不動產登記概念

不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

(二)不動產登記范圍

不動產登記范圍為不動產的物權。根據《物權法》，不動產物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

《不動產登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產登記的范圍是：

1.集體土地所有權;2.房屋等建筑物、構筑物所有權;3.森林、林木所有權;4.耕地、林地、草地等土地承包經營權;5.建設用地使用權;6.宅基地使用權;7.海域使用權;8.地役權;9.抵押權;10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

二、不動產登記模式

根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記主要可分為：

三、不動產登記的目的

(一)保護不動產權利人的物權

物權是對世權與絕對權，通過登記的形式對外展示。

(二)維護交易安全

不動產上的物權歸屬和內容在不動產登記簿上準確地展現。當事人通過判斷作為交易標的物的不動產上的物權歸屬于內容，可以正確判斷能否進行交易，避免受到他人欺詐。

(三)利于國家對不動產進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控。

四、不動產登記的基本規(guī)定

(一)不動產登記載體

不動產登記的載體有不動產登記簿、不動產權證書和不動產登記證明。

1.不動產登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據;不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。

不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。

不動產登記簿由不動產登記機構指定專人負責管理、永久保存。

2.不動產權證書和不動產登記證明是不動產登記機構頒發(fā)給權利人或登記申請人作為其享有權利或已辦理登記的憑證，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。

不動產權證書和不動產登記證明記載的事項，應當與不動產登記簿一致;如記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(二)不動產物權生效時間

1.法定生效，即根據法律規(guī)定物權生效。如《物權法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權就不需要通過登記的方式來公示所有權的歸屬。

2.基于法律行為的物權生效時間為，自記載于不動產登記簿生效，如房屋買賣、房地產抵押。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，未辦理物權登記的，不影響合同效力。

3.基于事實行為發(fā)生的物權變動，只要事實行為發(fā)生，不經登記，物權變動也發(fā)生效力：

(1)因法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

基于事實行為取得物權的，權利人處分該物權時，必須登記。

(三)不動產登記信息查詢

不動產登記信息應當是公開的。

從國際慣例上看，不動產登記公開有兩種模式，包括完全公開和有限公開。

《物權法》規(guī)定權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料。

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