考點(diǎn)：物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式

1.包干制(類似固定總價(jià)合同)

是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2.酬金制(明確酬金比例)

是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

(四)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

⑥辦公費(fèi)用;

⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

【例題】實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括(　)。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.法定稅費(fèi)

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P227。

二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

(一)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。

(二)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守的原則

(1)合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

(2)相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

(3)對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

(4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。

2.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

(三)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù) 費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。

(四)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

(1)工會(huì)、職工教育經(jīng)費(fèi)、五險(xiǎn)一金類：基數(shù)、比例要符合規(guī)定;

(2)固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法;

(3)物業(yè)服務(wù)業(yè)將較為專業(yè)的內(nèi)容外包的，要對(duì)外包合同進(jìn)行審定;

(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入審核，要視物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否兼營(yíng)其他業(yè)務(wù)，采用不同分?jǐn)偭鞒獭?/p>

三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用

住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

(一)繳納【補(bǔ)充內(nèi)容】

商品住宅或非住宅，每平方米建筑面積，住宅專項(xiàng)維修資金為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%;

公有住房的專項(xiàng)維修資金，由售房單位和購(gòu)房業(yè)主共同繳納，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金;

業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積，為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

(二)使用

1.住宅專項(xiàng)維修資金費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/strong>