第二章   房地產

第二節(jié)  房地產的特性

　　房地產與其他經濟物品，包括房地產市場與其他經濟物品市場，房地產價格與其他經濟物品價格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性決定的。 因此，從事房地產估價還應對房地產的特性有正確、全面、深入的認識。
　　房地產包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產物，人工生產不出來，并且是永存的；建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　一、不可移動
　　不可移動特性也稱為位置固定性、不動性、非移動性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動。
　　建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動。當然，有時為了城市道路建設和保護古建筑等，有時也需要對建筑物進行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見，被遷移的建筑物數量相對于現存建筑物的數量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
　　由于不可移動，每宗房地產的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施等，均處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。這是因為環(huán)境景觀狀況、對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置，而這些通常隨著城市建設與發(fā)展等而發(fā)生變化。
　　房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當地的制度、政策、社會經濟發(fā)展狀況及鄰里關系等)，而不像其他商品，原料地、生產地、銷售地和消費地可以不在同一個地方，可以在不同地區(qū)之間調劑余缺，從產地或者過剩、價格較低的地區(qū)，運送到供給相對短缺或需求相對旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，我們無法把房地產價格較低地區(qū)的房地產搬到房地產價格較高的地區(qū)去，從而房地產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場(城市房地產一般可視為一個城市是一個市場)，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　二、獨一無二
　　獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠生產出來的產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢、周圍環(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產實質上也是不同的。
　　房地產的獨一無二特性，使得難以出現相同房地產的大量供給，從而不同房地產之間不能實現完全替代，房地產市場不能實現完全競爭，房地產價格千差萬別，并容易受交易者的個別因素的影響。此外，房地產交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應到實地觀察、體驗，房地產估價也應對估價對象進行實地查看。
　　值得指出的是，房地產盡管有獨一無二特性，但是一些房地產之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。房地產估價的替代原則及估價方法之一的市場法正是基于此。

　　三、壽命長久
　　盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化等，但它在地球表面所標明的場所，作為空間是永存的。實際上，人們對土地只要給予適當的保護，土地的生產力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復利用。因此，可以說土地具有不可毀滅性(也稱為永續(xù)性)。而其他物品，都會在使用中磨損，經過一定期限或者較長久的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。
　　建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達數十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。
　　由于壽命長久，房地產可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。
　　目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
　　以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。
　　受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
　?。恋厥褂谜咭呀浭褂闷谙?BR>　　建設用地使用權期間屆滿的，除了住宅建設用地使用權自動續(xù)期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期，或者雖然申請續(xù)期但未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。對此規(guī)定的認識在房地產估價上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對于耕地來說，如果采用某種會破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。

　　四、供給有限
　　土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱為面積不增性。但是對于狹義的土地(可用的陸地)來說，如果地價高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。中國中國香港、中國澳門和日本、新加坡等國家，都有填海造地的大量實例。即使如此，這種“造地”的數量相對于現存土地的數量來說是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數量也是有限的。
　　房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定位置、特別是好位置的房地產被人占用之后，占用者可以獲得生產或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景(如海水、陽光、沙灘)，或可以支配相關的自然資源和生產力。在市場經濟中，除了占用者之外，他人除非支付相當的代價，否則無法享有。
　　進一步來看，房地產具有供給有限特性，本質上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。房地產具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產的不可移動特性造成的房地產供給不能集中于一處。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉化、開發(fā)為人類使用的房地產；二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎設施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術、資金等的約束。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　五、價值量大
　　與一般物品相比，房地產不僅單位價值高，而且總體價值大。從單位價值高方面來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，少則數百元，多則數千元甚至上萬元，繁華商業(yè)地段經常有“寸土寸金”之說。從總體價值大來看，房地產不可以按照平方米之類的小單位零星消費，必須有一定的規(guī)模(面積)，因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價值，比一件家具或者一臺電視機的價值要大得多，一般在十萬元以上。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

　　六、流動性差
　　流動性差也稱為難以變現、變現能力弱。所謂流動性是指：在沒有過多損失的條件下，將非現金資產轉換為現金的速度。凡是能夠隨時、迅速轉換為現金且沒有損失或者損失較小的，稱為流動性好；反之，稱為流動性差。
　　房地產由于具有價值量大、獨一無二、不可移動等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，通常需要經過一個合理的較長時間才能脫手。
　　例如：需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與存款、股票、債券、黃金等相比，流動性較差。當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現；有時即使作了相當幅度的降價，可能在短期內也找不到合適的買者(注意：這里講的是相當幅度的降價，沒有講無限制地降價。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買)。當然，有時可以采取房地產抵押或典當的辦法來解決變賣房地產過程中遇到的難以變現問題。
　　不同類型的房地產在不同的房地產市場狀況下，變現能力是有所不同的。影響某宗房地產變現能力的因素主要有：
　?、僭撟诜康禺a的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，廠房比住宅的變現能力弱；廠房中，特殊廠房比標準廠房的變現能力弱。
　　②該宗房地產的獨立使用性。所謂獨立使用性，通俗地說就是能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或工廠區(qū)內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門封閉，就難以出入。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現能力越弱。
　?、墼撟诜康禺a的價值大小。一般地說，價值越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。
　　④該宗房地產的可分割轉讓性。所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉讓的。由于價值大的房地產變現能力弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。
　?、菰撟诜康禺a的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定性因素越多，變現能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現能力弱，在建工程比現房的變現能力弱。
　?、拊撟诜康禺a的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。
　?、咴擃惙康禺a的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現能力越弱。例如，房地產市場蕭條時期比房地產市場繁榮時期的房地產變現能力弱。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　七、用途多樣
　　用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。
　　多數土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農作物，而且該農作物可能與在農地上一樣生長得很好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。
　　房地產雖然具有用途多樣的特性，但現實中房地產的用途并不是可以隨意決定的。房地產的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于將房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式，即預期效益最大化。因此，房地產估價中有“合法原則”和“最高最佳使用原則”(分別詳見本書第五章第三、四節(jié))。從經濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　八、相互影響
　　一般的物品可以移動，其使用基本上是孤立的，通常很少會影響到他人。而房地產是不可移動的，其利用通常會對周圍的房地產產生影響；反過來，周圍房地產的利用狀況也會對該房地產產生影響。例如，影響到通風、采光、日照、視野、可視性，使環(huán)境美化，或者帶來人流、噪聲的干擾等等。因此，房地產具有相互影響的特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受其鄰近房地產利用的影響。

　　例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導致該住宅的價值下降；而如果在該住宅旁邊興建一個花園、開辟一塊綠地，則可使其價值上升。修筑一條道路或者建造一個購物中心，對其周邊房地產的價值也有很大的影響。正是由于房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”，并且法律規(guī)定“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系?！?BR>　　進一步來看，房地產利用存在經濟學里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體(生產者或消費者)進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。
有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費用。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　九、易受限制
　　房地產由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系民生及社會、經濟穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的，即使在那些標榜“私有財產神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)也不例外。
　　政府對房地產的限制一般是通過下列4種權力來實現的：
　　(1)管制權(police power)。政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用做出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。
　　(2)征收權(eminent domain)。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學校等，可以強制取得公民和法人的房地產，哪怕是違反了被征收公民和法人的意愿，但要對被征收公民和法人給予合理的(just，fair)補償。
　　(3)征稅權(taxation)。政府為了增加財政收入等，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平的。   
　　(4)充公權(escheat)。政府在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產。
　　房地產易受限制的特性還表現在，由于房地產不可移動(不可搬走、不可攜帶)、不可隱藏、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點既說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。一般地說，在社會動亂、戰(zhàn)爭年代，房地產價格低落，而動產特別是食品的價格暴漲；在社會安定、經濟發(fā)展時期，房地產價格往往有上升的趨勢，而動產的價格趨于平穩(wěn)或者低落(不考慮通貨膨脹因素)。資料來源：環(huán)球網校（www.edu24ol.com）

　　十、保值增值
　　一般地說，豆腐、牛奶之類易腐爛變質的物品，經過一段時間之后，其價值會完全喪失；計算機、電視機之類高科技產品，隨著新技術新工藝的不斷出現，生產效率提高，生產成本降低，更好的產品面世，其價值會大幅度降低。但是，房地產由于壽命長久、土地面積不能增加，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。
　　引起房地產價格上升的原因主要有以下5個方面：
　?、俜康禺a擁有者自己對房地產進行投資改良，例如更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理等；
　?、谕獠拷洕缯M行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；
　　③需求增加導致稀缺性增加，例如經濟發(fā)展和人口增長帶動房地產需求增加；
　?、芡ㄘ浥蛎洠瓷唐泛头盏呢泿艃r格總水平的持續(xù)上漲現象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲；
　?、莘康禺a使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。
　　其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。
　　房地產通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用1元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。
　　房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總體趨勢來講的，是波浪式上升的，不排除房地產價格隨著社會經濟發(fā)展的波動而波動，房地產本身的功能變得落后或者環(huán)境景觀惡化導致的房地產貶值，甚至過度投機、房地產泡沫破滅后出現的房地產價格大幅度下落。在某些情況下，房地產價格出現長時期的連續(xù)下降也是可能的。
　　再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產資源被開采完后沒有其他產業(yè)相繼興起，則其房地產價格會隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現行的土地價格由于是有期限的土地使用權價格，對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現上升趨勢，但由于總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產價格從長遠看是趨于下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，則該房地產的價格又會高起來。