第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素

　　房地產(chǎn)價(jià)格高低及其變動(dòng)，是許多對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。這些因素概括起來分別為房地產(chǎn)自身、人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際和其他七類因素。

第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素的總認(rèn)識(shí)
　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，且難以準(zhǔn)確量化。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應(yīng)建立起下列8點(diǎn)認(rèn)識(shí)：
　　(1)不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素或者其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。
　　(2)不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的： 有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較小。
　　(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會(huì)一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，見圖 4-1(a) 有的因素在某一狀況下隨著其變化會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著其變化會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，見圖 4-1(b)；有的因素從某一角度看會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，見圖中4-1(c) 。

圖4－1不同影響因素與價(jià)格之間的影響關(guān)系

　　(4)有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不相同的：有的因素會(huì)立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過一段時(shí)間才會(huì)表現(xiàn)出來。
　　(5)某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化，它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)查了解作出判斷。
　　(6)各種因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的： 隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好會(huì)發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì)變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較小影響的因素也許會(huì)變?yōu)橛休^大影響的因素。
　　(7)各種因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的：人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減” 現(xiàn)象。例如，當(dāng)綠化率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大；當(dāng)綠化率已達(dá)到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。
　　(8) 同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的：不同地區(qū)的人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區(qū)可能很受人們看重，但在另一個(gè)地區(qū)可能不被人們看重。例如，中國(guó)北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風(fēng)水”。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影晌因素的分類
　　房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類。一種分類是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類，然后再分別進(jìn)行細(xì)分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、其他因素六類。各類因素還可以再細(xì)分，參見教材圖 4－3 所示。

　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、貨幣政策、利率、匯率等。