第五章 房地產(chǎn)估價原則

第四節(jié) 最高最佳使用原則

　　最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價 值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動 中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的經(jīng)濟利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關(guān)鍵考點，會以設(shè)計考試題目)。

　　最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟上可行；④價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法 規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求(關(guān)鍵考點，會以設(shè)計考試題目)。

　　最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。 尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：
　　(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
　　(2)技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。
　　(3)經(jīng)濟上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
　　(4)價值是否達到最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項選擇題)。

　　特別提示：下列內(nèi)容要仔細閱讀，會針對下列內(nèi)容設(shè)計計算類型的判斷題。

　　進一步來講，有三個經(jīng)濟學(xué)原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。
收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系(投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的關(guān)系): 一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理), 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

　　收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報酬規(guī)律), 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化), 則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

　　均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無繼續(xù)利用價值), 此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

　　【例5－1】某宗房地產(chǎn)的土地面積 300m2，建筑面積250m2, 建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。
　　【解】 該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：
　　 該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝(300-50)×250=62500(元)
　　與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。
　　【例5-2 】某建筑物的建筑面積500Om2, 坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2, 市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。(特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到)。
　　【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下:
　　該建筑物的現(xiàn)價＝(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)
　　由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2, 比其重建價格1600元/m2 低400元/m2 。
適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專賣店就不是最高最佳使用。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。

　　最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達到最大化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

　　特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題。
　　(1)保持現(xiàn)狀前提
　　認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：
　　現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 > ( 新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費用 )
　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:
　　現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 > ( 新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用 )
　　(2)裝飾裝修改造前提
　　認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進行裝飾裝修改造的條件是：
　　裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－ 裝飾裝修所必要的費用 > 現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值
　　需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。
　　(3)改變用途前提
　　認為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：
　　新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費用  > 現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值
　　(4)重新開發(fā)前提
　　認為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進行重新開發(fā)的條件是：
　　重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)所必要的費用 > 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
　　以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：
　　( 新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用) > 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值
　　(5)上述情形的某種組合
　　最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。
　　上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng) 將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

　　特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。