第六章  市場(chǎng)法

　　特別提示：本章是歷年考試的重點(diǎn)，其中計(jì)算題的第一題一般是市場(chǎng)法，而且其他計(jì)算題也或多或少地與市場(chǎng)法有關(guān)。為此要求：(1)本章至少要精讀一遍教材，搞清楚所有的概念，以備考單項(xiàng)和多項(xiàng)選擇題；(2)熟記以及會(huì)用本章所有的計(jì)算公式，以備考單項(xiàng)選擇題；(3)必須會(huì)復(fù)雜、綜合性題的計(jì)算。如果做不到上述三點(diǎn)，此次通過(guò)可能性極小。

第一節(jié) 市場(chǎng)法概述

　　一、市場(chǎng)法的含義
　　市場(chǎng)法，也稱(chēng)為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂可比實(shí)例，也稱(chēng)為可比房地產(chǎn), 是指交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)。
　　市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。
由于是利用實(shí)際發(fā)生、已被市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，按理說(shuō)，市場(chǎng)法是一種最直接、最有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果最容易被人們所理解和接受。

　　二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)
　　市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
　　正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格”, 所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格(價(jià)值)可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取。當(dāng)然也注意到，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，由于交易雙方之間的關(guān)系、動(dòng)機(jī)、偏好、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格可能會(huì)偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要我們掌握了較多的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚砗蟮玫降慕Y(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”。大數(shù)法則也稱(chēng)為大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。人們發(fā)現(xiàn)，在隨機(jī)現(xiàn)象的大量重復(fù)中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律。例如在測(cè)量中，由于種種原因，每次測(cè)得的結(jié)果雖然不盡相同，但是大量重復(fù)測(cè)量結(jié)果的平均值卻幾乎必然接近于一個(gè)確定的數(shù)。

　　三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
　　(一)、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象
　　市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數(shù)量較多、可比性較好，最適用市場(chǎng)法估價(jià)，相對(duì)而言也是最容易、最簡(jiǎn)單的一種房地產(chǎn)估價(jià)。②寫(xiě)字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。
　　數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，例如在建工程等，均難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。此段話要記住，每年都變著花樣出題。
　　(二)、市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件
　　市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件：是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不適用。例如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)沒(méi)有房地產(chǎn)交易，像1994年以后一段時(shí)期的海南。

　　值得指出的是，以下情況不能成為不采用市場(chǎng)法估價(jià)的理由：在估價(jià)對(duì)象所在地實(shí)際上存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，而是由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有盡力去搜集交易實(shí)例，造成了不能采用市場(chǎng)法估價(jià)。此段話要記住，每年都變著花樣出題。
　　另外，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要把可比實(shí)例的各種實(shí)際交易情況，例如急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)等造成的可能是不正常的成交價(jià)格，修正為正常市場(chǎng)價(jià)格；需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；需要把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。即運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值之間的差異：①實(shí)際交易情況與正常交易情況不同；②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(本質(zhì)上是這兩個(gè)時(shí)間上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同)；③可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同。我們將這些對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，分別簡(jiǎn)稱(chēng)為交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在進(jìn)行這些修正和調(diào)整時(shí)，應(yīng)盡量分解為各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來(lái)量化這些因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度無(wú)法采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師以其扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查了解作出相關(guān)判斷。因此，如果估價(jià)師沒(méi)有扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用市場(chǎng)法得出客觀合理的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
還需要說(shuō)明的是，市場(chǎng)法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵谑袌?chǎng)參與者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值可能被市場(chǎng)高估或低估，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏離了房地產(chǎn)本身的價(jià)值。此段話要記清，每年都變著花樣出題。
　　(三)、市場(chǎng)法的其他用途
　　市場(chǎng)法中比較分析的原理和方法，也可以用于房地產(chǎn)市場(chǎng)租金及成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中重新購(gòu)建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分(如開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等)、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取(注意：這是其他計(jì)算題用到市場(chǎng)法的原因)。

　　四、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟
　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為以下4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例，即從現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的實(shí)際成交的房地產(chǎn)及其成交日期、成交價(jià)格、付款方式等情況。②選取可比實(shí)例，即從搜集到的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實(shí)例。③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?。根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，或者說(shuō)是對(duì)價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”, 使其之間的口徑一致、形式相同、相互可比。將這種處理稱(chēng)為建立比較基準(zhǔn)。價(jià)格修正是把可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格處理成正常市場(chǎng)價(jià)格，或者說(shuō)是對(duì)可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格進(jìn)行“改正”。將這種處理稱(chēng)為交易情況修正。價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，即從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格?！皡⒖枷怠庇惺袌?chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種，將這兩種處理分別稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。④求取比準(zhǔn)價(jià)格，即把對(duì)多個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理所得到的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格。