第六章 市場法

第八節(jié)  求取比準價格

　　一、求取單個可比實例比準價格的方法
　　就是經過上述三大方面的修正和調整之后，將可比實例的成交價格變成了估價對象在估價時點時的價值。如果把這三大方面的修正和調整綜合在一起，則有一系列的計算公式，這些公式就是上述講述公式的合成。限于學時有限，不再一一講述。但是要請大家牢牢記住且會用。

　　二、求取最終比準價格的方法
　　每個可比實例的成交價格經過上述各種修正和調整之后，都會相應地得到一個比準價格。例如，有5個可比實例，經過各種修正和調整之后，就會得到5個比準價格。但這些比準價格往往是不同的，從而需要把它們綜合成一個比準價格，以作為市場法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有以下3種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)。此部分純屬統(tǒng)計學的內容，相對較簡單，請大家自己閱讀，但要注意每年都會考，而且一般考加權平均法。

第九節(jié)  市場法總結和運用舉例

　　特別提示：請大家認真閱讀教材201頁的市場法總結圖6-3。

　　實例1：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：

可比實例情況

　　表中的交易情況中，正(負)值表示可比實例成交價格高(低)于正常市場的價格幅度；房地產狀況中，正(負)值表示可比實例房地產狀況優(yōu)(劣)于估價對象房地產狀況導致的價格差已幅度。另假設人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3；該寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。
解：

　　(4)求平均比準價格
　　估價對象價格＝(5300.51＋5442.93＋5429.79)/3＝5391元人民幣/M2
　　實例2：為評估某商品住宅2005年10月30日的正常市場價格，在該住宅附近調查選擇了A、B、C三宗類似住宅交易實例作為可比實例，有關資料如下：

　　(2)交易情況修正系數(shù)：
　　可比實例A的交易情況修正系數(shù)＝100/(100-2)=1.02
　　可比實例B的交易情況修正系數(shù)＝100/(100-0)=1.00
　　可比實例C的交易情況修正系數(shù)＝100/(100+1)=0.99
　　(3)交易日調整系數(shù)
　　可比實例A的交易日調整系數(shù)＝106.8/82.4
　　可比實例B的交易日調整系數(shù)＝106.8/100.3
　　可比實例C的交易日調整系數(shù)＝106.8/109.0
　　(4)房地產狀況調整系數(shù)
　　可比實例A的房地產狀況調整系數(shù)＝100/(0.5×105＋0.3×100＋0.2×120)＝100/106.5
　　可比實例B的房地產狀況調整系數(shù)＝100/(0.5×100＋0.3×110＋0.2×100)＝100/103
　　可比實例C的房地產狀況調整系數(shù)＝100/(0.5×80＋0.3×120＋0.2×100)＝100/96
　　(5)比準價格VA、VB、VC
　　VA＝3700×1.02×(106.8/82.4)×(100/106.5)＝4097.59元/M2
　　VB＝4200×1.00×(106.8/100.3)×(100/103)＝4341.93元/M2
　　VC＝3900×0.99×(106.8/109.0)×(100/96)＝3941.09元/M2
　　(6)估價對象價格V
　　V＝(4097.59+4341.93+3941.09)/3＝4126.89元/M2
　　實例3：評估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了入A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：

　　另調查獲知，當?shù)卦擃悓懽謽?994年-1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105(均以上年末為100)，1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元；8．5元人民幣，L997年12月底美元與人民幣的市場匯價為l美元＝8．3元人民幣。試利用上述資料對比實例A、B、c的價格分別進行交易日期修正(要求修正后的價格單位為人民幣元／m2)。
解：
　　(1)對可比實例A的價格進行交易日修正：
　　4800×(108/100)×(105/100)=5443.2元人民幣/m2
　　(2)對可比實例B的價格進行交易日修正：
　　560×8.5×(108/100)×(105/100)=5397.84元人民幣/m2
　　(3)對可比實例C的價格進行交易日修正：
　　5000×(105/100)=5250元人民幣/m2

課后練習題
一、單項選擇題
1．某地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％，應由買方繳納的稅為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元／┫，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方(    )元／┫。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
2．在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元／┫，6700元／┫和6300元／┫，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0．3、0．5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是(    )元／┫。
A．-100
B．-50
C．50
D.100
3．某宗地的面積為1000 m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／m2，2190示／m2和2220元／m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0．3，0．4和0．3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為(    )元／m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
4．某房地產在2006年3月的價格為2009元／m2，現(xiàn)要調整為2006年9月的價格。
 已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產2006年9月的價格為(    )元／m2。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
5．某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100 m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為(    )元／m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
6．某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3．9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為(    )元／m2。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
7．在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數(shù)為(    )。
A．0．95
B．0．99
C．1．01
D．1．05

二、計算題
1、需要評估某商品住宅在l996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調查選取A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關資料如下表：
因  素 可比實例A 可比實例B 可比實例C
成交價格 5000元人民幣/m2 560美元/m2 530美元/m2
成交日期 1995年8月1日 1996年1月1日 1996年5月1日
交易情況 －1% 0% 2%
區(qū)位因素 2% 3% 0%
個別因素 0% 1% -2%
上表交易情況中，負值表不低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基推，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月人民幣幣對美元的市場匯價為1美元＝8．5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元＝8．3元人民幣。1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基推的價格平均每月比上月下降3％。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。

參考答案
一、單項選擇題
1、B 2、 2、B  3、C 4、D  5、A  6、D  7、A
二、計算題
(1)A修正后的單價
   5000/8.5×100/(100－1)×(1-1%)15×100/(100+2)×100/(100-0)=501.01美元/m2
(2) B修正后的單價
   560×100/(100－0)×(1-1%)10×100/(100+3)×100/(100+1)=486.83美元/m2
(3) C修正后的單價
530×100/(100+2)×(1-1%)6×100/(100-0)×100/(100-2)=499.18美元/m2
   (4) 估價對象價值
      [(501.01+486.83+499.18)/3]×8.3=4114元人民幣/m2
  注：計算答案僅供參考