六、估價依據(jù)
    估價依據(jù)：是指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)(如國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)，以及指導(dǎo)意見等)，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。
    為了使估價依據(jù)可靠，房地產(chǎn)估價師應(yīng)要求委托人如實提供其悉知的估價所必要的估價對象的權(quán)屬證明、界址、面積等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況；房地產(chǎn)估價師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和材料進(jìn)行必要的核查。

七、估價假設(shè)
    估價假設(shè)：是指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。
    在估價中要防止出現(xiàn)以下3種情況：一是濫用估價假設(shè)；二是不明確估價假設(shè)；三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)。在防止濫用估價假設(shè)方面，嚴(yán)禁估價師為了迎合委托人的高估或者低估要求，有意編造估價假設(shè)。對于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對于不確定性因素，估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據(jù)地做出假定。

八、估價原則
    估價原則(appraisal principle)：是指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)、提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。
    對房地產(chǎn)估價最基本的要求是：獨立、客觀、公正。因此，獨立、客觀、公正不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。同時，在具體的房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵守的技術(shù)性原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。上述這些原則適用于所有的估價目的，可以稱之為普適性原則或者一般原則。此外，還有僅適用于某種或某些估價目的的特殊原則，例如房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守的謹(jǐn)慎原則。  
    估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價原則的詳細(xì)內(nèi)容見本書第五章。

九、估價程序 
    估價程序(appraisal process)：是指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：
(1)獲取估價業(yè)務(wù)；
(2)受理估價委托；
(3)擬定估價作業(yè)方案；
(4)搜集估價所需資料；
(5)實地查看估價對象；
(6)分析估價對象及房地產(chǎn)市場；
(7)選定估價方法進(jìn)行測算；
(8)確定估價結(jié)果；
(9)撰寫估價報告；
(10)內(nèi)部審核估價報告；
(11)出具估價報告；
(12)估價資料歸檔。
    透過房地產(chǎn)估價程序，可以看到一個房地產(chǎn)估價項目運(yùn)作的全過程，可以了解到一個房地產(chǎn)估價項目中各項具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為、避免估價疏漏、保障估價質(zhì)量、提高估價效率的重要方面。有關(guān)房地產(chǎn)估價程序的詳細(xì)內(nèi)容見本書第十二章。

十、估價方法
    房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的估價方法(appraisal approach)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，不能單純依靠經(jīng)驗進(jìn)行主觀判斷。從國內(nèi)外的情況來看，房地產(chǎn)估價的“方法”很多，有的是在實踐中產(chǎn)生的，有的是從理論上提出的。任何一種估價方法要稱得上是科學(xué)的，必須有其科學(xué)的理論依據(jù)，并且其測算結(jié)果能夠反映實際情況，否則，所測算出的結(jié)果僅是一個數(shù)字符號，無經(jīng)濟(jì)意義。
一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢詮囊韵?個途徑來求取：
①近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的――基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(chǎn)(similar property)：是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場：是指與估價對象之間具有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。
②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費用――基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值。
③如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的未來收益來衡量其價值。
    由此在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。
    關(guān)于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種；
    英國體系：為比較法(comparison method，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。
    英國與美國的市場比較法相同，英國又把投資法和利潤法歸為收益法(income approach兩者的區(qū)別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價)剩余法和承包商法歸為成本(cost based approach)。因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質(zhì)上是相同的。
    教材將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法及其運(yùn)用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價應(yīng)具備的條件，有時可以同時運(yùn)用，以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。
     房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價方法進(jìn)行估價。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，并且在理論上可以同時采用多種估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確實由于客觀條件上的原因不能采用的，必須在估價報告中充分說明不采用的理由。

十一、估價結(jié)果
     估價結(jié)果：是指房地產(chǎn)估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。由于估價結(jié)果對委托人十分重要，委托人通常會對估價結(jié)果有特別的期望。但由于估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機(jī)構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不宜在完成估價之前與委托人或者任何其他與該估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的人討論估價結(jié)果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進(jìn)行；更不能在未估價之前就征求委托人對估價結(jié)果的意見，不得以迎合委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)。
     同時也注意到，盡管要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結(jié)果和實際的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。因為成交價格可能受到交易者的個別情況的影響，或者由于成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況發(fā)生了變化。