第二講 房地產(chǎn)估價(jià)概述

第二節(jié)  房地產(chǎn)估價(jià)的要素

一、估價(jià)當(dāng)事人
    估價(jià)當(dāng)事人：是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。其中，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體；估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。
 (一)、房地產(chǎn)估價(jià)人員
   房地產(chǎn)估價(jià)人員簡(jiǎn)稱估價(jià)人員：是指通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。
   目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格有：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格兩種。因此，房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩類。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師(real estate appraiser，real estate valuator)簡(jiǎn)稱估價(jià)師，是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。
例如：多項(xiàng)選擇題。
1、房地產(chǎn)估價(jià)人員可以是下列人員之一（ ABC ）。
A、通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
B、通過(guò)資格認(rèn)定，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
C、通過(guò)資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
D、通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員職業(yè)資格考試后，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員；
E、通過(guò)資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格，直接從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。
2、估價(jià)當(dāng)事人包括( ABCE )。
A、估價(jià)人員；
B、估價(jià)機(jī)構(gòu)；
C、估價(jià)委托人；
D、估價(jià)人員和估價(jià)委托人，但不包括估價(jià)機(jī)構(gòu)；
E、ABC項(xiàng)都包括。

   一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)其估價(jià)專業(yè)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)其估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果；僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值做出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問(wèn)題。理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)即使兼?zhèn)洌侨绻麤](méi)有良好的職業(yè)道德，也難以做出客觀公正的估價(jià)。
   目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。

(二)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
  房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
  目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由低到高分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。
例如：多項(xiàng)選擇題。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為（ABCD）。
A、暫定期內(nèi)的三級(jí)；
B、三級(jí)；
C、二級(jí)；
D、一級(jí)；
E、特級(jí)。
例如：多項(xiàng)選擇題。
對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的規(guī)定是( ABC)。
A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；
B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)；
C、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具；
D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；
E、資質(zhì)一、二級(jí)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。
(三)、估價(jià)委托人
    估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱委托人，俗稱客戶：是指直接向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)需求，與估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立估價(jià)委托合同的單位或個(gè)人。委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其悉知的估價(jià)所必要的情況和資料。例如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，并對(duì)所提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價(jià)人員搜集估價(jià)所必要的情況和資料及對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行的實(shí)地查看等工作；不得干預(yù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。
    要注意估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用者之間的異同。
    估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：是指估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。
    估價(jià)利害關(guān)系人：是指估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位和個(gè)人。
    估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人往往也是估價(jià)利害關(guān)系人。
    估價(jià)報(bào)告使用者可能是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會(huì)公眾等。
    委托人不一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，此時(shí)委托人同時(shí)也是估價(jià)報(bào)告使用者。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產(chǎn)抵押估價(jià)中借款人委托的，估價(jià)報(bào)告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)；委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價(jià)中，人民法院既是委托人也是估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。