一、問題的提出

　　在日常評估工作中，店鋪的評估占相當(dāng)多的比例。遇到一些較為特殊的店鋪，尤其是非完全店鋪一類的評估時(shí)，往往會仁者見仁、智者見智。所以我們覺得有必要把某種情況下的店鋪評估提出來，與同仁一起探討。

　　1、 非完全店鋪的定義

　　我們這里所提及的非完全店鋪是相對于完全意義上的純店鋪而言的，一般是指其產(chǎn)權(quán)登記中的土地用途為住宅，土地的使用年限為住宅的最高使用年限70年，而房屋的類型為店鋪，其實(shí)際用途是作為店鋪經(jīng)營的房地產(chǎn)。

　　此類現(xiàn)象可追溯至上世紀(jì)三十年代上海市城區(qū)中建造的住宅樓宇，在市區(qū)中心有許多臨街建筑，其底層用作商店(店鋪)，而上部均為住宅用房，建筑結(jié)構(gòu)一般為磚木結(jié)構(gòu)。根據(jù)1990年上海市房屋管理局《關(guān)于修訂<上海市房屋建筑類型分類表>的通知》，房屋為宅目13.隨著城市建設(shè)發(fā)展，解放后的六七十年代寶山區(qū)新建的張廟一條街和閔行地區(qū)等也有此類情況，(其土地的性質(zhì)為劃撥土地)，房屋結(jié)構(gòu)一般為磚混結(jié)構(gòu)。實(shí)際上從房地產(chǎn)評估角度來看，此類店鋪既有其存在的合理性，又能發(fā)揮其最大的效用，今后此類情況也會繼續(xù)存在。

　　2、非完全店鋪的特點(diǎn)

　　根據(jù)我們對非完全店鋪情況的分析，這種非完全店鋪的特點(diǎn)通常是：

　　①地理位置多位于郊縣，城郊結(jié)合部居多，中心城區(qū)內(nèi)亦不少;

　?、诘赇伒拿娣e通常在150平方米以內(nèi)，屬于小面積的店鋪，房屋的結(jié)構(gòu)多為混合結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu);

　?、燮洳课淮蠖嘣诘讓?，是整幢房屋一部分(一般其上部為住宅);

　　④其市場的租金水平與同區(qū)域的純店鋪相差無異。

　　3、非完全店鋪的類型

　　根據(jù)對這類非完全店鋪評估報(bào)告的統(tǒng)計(jì)分析，非完全店鋪主要有兩種類型：

　?、傩陆ǖ淖≌^(qū)的配套商業(yè)用房，一般竣工年代在上世紀(jì)90年代后期，此類店鋪臨小區(qū)的主要道路或本區(qū)域的次干道，表現(xiàn)形式為街坊式店鋪;

　?、诮ㄖ锝ǔ赡甏^早的，如上世紀(jì)三十年代或六七十年代的老式非完全店鋪。

　　還用一種現(xiàn)象，即為成熟居住小區(qū)內(nèi)的經(jīng)辦理居改非手續(xù)后的店鋪，此類店鋪一般有經(jīng)營行業(yè)限制，不得經(jīng)營餐飲、娛樂等行業(yè)，這種情況相對較少。此種類型隨著政府嚴(yán)格控制居改非政策的出臺，數(shù)量會逐步減少。以上兩種類型的店鋪通常用以出租居多，自用的相對較少。

　　4、非完全店鋪評估中存在的困惑

　　由于非完全店鋪在其土地用途和房屋類型上不一致，有的評估人員認(rèn)為將其視作一個(gè)純店鋪來考慮，即遵循客觀的收益事實(shí)，非完全店鋪在收益權(quán)能的表現(xiàn)形式上與純店鋪無異，而在土地商業(yè)使用年限內(nèi)房地產(chǎn)的商業(yè)收益穩(wěn)定又持續(xù)，以純店鋪來考慮評估結(jié)果也比較客觀;也有的評估人員認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房屋權(quán)益的價(jià)格，占有權(quán)能是按照土地的法定用途占有的，而使用權(quán)能是按照商業(yè)用途執(zhí)行的，非完全店鋪不是一個(gè)真正意義上的店鋪。

　　因此評估的思路主要有：

　　1、收益性的物業(yè)要考慮到收益的現(xiàn)實(shí)情況，尊重客觀收益事實(shí);

　　2、評估對象的權(quán)益價(jià)格為占有、使用、收益、處分四種所有權(quán)的權(quán)能的綜合結(jié)果，要充分考慮到非完全店鋪在處分權(quán)上的差異，在占有，使用，收益權(quán)能上在與住宅和純店鋪的異同。

　　3、遵循合法的評估原則，評估對象的土地和建筑物的權(quán)屬性質(zhì)必須是合法的，評估的假設(shè)和限制條件一定是合法，只有合法才能談到合理。

　　由于估價(jià)的思路不相同，具體實(shí)務(wù)操作上存在差異，致使其估價(jià)的結(jié)果也相差很大。

　　以下筆者對上述兩種不同評估思路的操作方式進(jìn)行比較，并將我們的做法與大家一起來探討，藉以拋磚引玉。

　　二、評估非完全店鋪的不同思路及實(shí)務(wù)操作方式

　　案例一

　　青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路***號，建筑面積85.38平方米，土地用途住宅，使用期限為2004-02-04至2068-11-18，房屋類型店鋪，房屋結(jié)構(gòu)為混合，竣工于2004年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨盈港路，店鋪的區(qū)域位置為青浦鎮(zhèn)的中心地段之西，為住宅聚居之地，附近有盈港新村，萬壽新村等小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般也位于盈港路，根據(jù)市場調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004-04-13.

　　按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部1999年聯(lián)合頒布實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，對該案例的評估一般宜采用市場比較法和收益法兩種方法。本文只對不同思路的收益法進(jìn)行比較，不對市場比較法評估比較。

　　操作方式一：以純店鋪來處理，對該房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評估。根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查，純店鋪其租金水平一般約2.2元/天。m2(建筑面積)左右，且不包括水電等費(fèi)用，因此客觀租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，資本化率取8.48%，收益年限以估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)取40年(商業(yè)用途土地最高使用年限)，運(yùn)用收益法公式 ，評估結(jié)果為6135元/ m2.此類操作的主要特點(diǎn)是收益年限取土地用途商業(yè)的使用年限，所取的客觀租金和資本化率與純店鋪一致。筆者認(rèn)為在此種方法的操作中有兩點(diǎn)有待商榷：①非完全店鋪在收益上與純店鋪無異，但在房地產(chǎn)投資和取得成本上兩者不同，如土地取得的成本和開發(fā)過程的開發(fā)費(fèi)用及稅金等。根據(jù)評估人員的調(diào)查，非完全店鋪的房地產(chǎn)投資和取得成本一般低于純店鋪。單位面積投資成本，非完全店鋪一般高于住宅，低于純店鋪，且相對的投資風(fēng)險(xiǎn)也與純店鋪不同。同時(shí)，兩者在處置時(shí)也不盡相同。純店鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)也高于此類非完全店鋪，故資本化率與純店鋪相同不妥;②其土地登記用途為住宅，使用期限為70年，余下30年的收益不能體現(xiàn)出來，收益年限取商業(yè)用途的最高年限40年就有不妥之處。權(quán)益與價(jià)格未完全對應(yīng)體現(xiàn)。

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