3>保險費(fèi)(按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰)

　　保險費(fèi)=3.77萬元×2‰=0.008萬元

　　4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)

　　3.44萬元×5%=0.17萬元

　　5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))

　　0.60+0.08+0.008+0.17=0.858萬元

　　(3)年凈收益確定

　　年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=3.44萬元-0.858萬元=2.582萬元

　　(4)資本化率的確定

　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點(diǎn)的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為非完全店鋪，風(fēng)險略低于純店鋪，最終確定為6%.

　　故資本化率為1.98%+6%=7.98%.

　　2、計(jì)算剩余30年的房地產(chǎn)收益價值，以住宅用途來考慮，以現(xiàn)時的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價人員對未來趨勢的預(yù)測，客觀租金取1.2元/天。m2.

　　(1)年有效毛收入確定

　　有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85%(出租率)=1.65萬元

　　(2)年總費(fèi)用確定

　　1>稅金(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565%)：

　　1.65萬元×17.565%=0.29萬元

　　2>修繕費(fèi)(按建筑物重置價值的2%計(jì))

　　建筑物重置價值：(估價對象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米)

　　重置價值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬元

　　修繕費(fèi)=3.77萬元×2%=0.08萬元

　　3>保險費(fèi)(按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰)

　　保險費(fèi)=3.77萬元×2‰=0.008萬元

　　4>管理費(fèi)(包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5%)

　　1.65萬元×5%=0.08萬元

　　5>確定年總費(fèi)用(1-4項(xiàng)的合計(jì))

　　0.29+0.08+0.008+0.08=0.458萬元

　　(3)年凈收益確定

　　年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=1.65萬元-0.458萬元=1.192萬元

　　(4)資本化率的確定

　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點(diǎn)的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為住宅，風(fēng)險低于店鋪，最終確定為5%.

　　故資本化率為1.98%+5%=6.98%.

　　(5)收益價值

　　Vb─房地產(chǎn)價值

　　a─房地產(chǎn)年凈收益

　　r─資本化率

　　n─房地產(chǎn)剩余收益年期

　　t-評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年的年期

　　3、確定房地產(chǎn)價值

　　V =V1+V2=30.54萬元+1.18萬元=31.72萬元

　　則收益法測算估價對象房地產(chǎn)總價為：31.72萬元， 單價為7159元/平方米。

　　五、評估非完全店鋪的難點(diǎn)

　　通過對非完全店鋪房地產(chǎn)評估探討，主要是為同仁們在此類房地產(chǎn)評估提出一種新的評估思路。房地產(chǎn)價格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，使評估的房地產(chǎn)價格能從占用，使用，收益和處分權(quán)益上得到充分體現(xiàn)。

　　在實(shí)踐運(yùn)用中我們覺得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點(diǎn)，這需要大量的基礎(chǔ)資料和評估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進(jìn)一步交流探討。

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