二、比較基準(zhǔn)的建立難度大

　　選取了可比實(shí)例后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行必要的換算處理，使它們與估價(jià)對(duì)象之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵上來，為后續(xù)的市場(chǎng)法中的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的比較基礎(chǔ)。

　　建立比較基準(zhǔn)主要包括：

　?、俳y(tǒng)一房地產(chǎn)范圍(包括統(tǒng)一土地類型、二次裝修等等)，

　?、诮y(tǒng)一為現(xiàn)房價(jià)格，

　　③統(tǒng)一付款方式，

　?、芙y(tǒng)一面積內(nèi)涵，

　?、萁y(tǒng)一采用單價(jià)，

　?、藿y(tǒng)一面積單位，

　?、呓y(tǒng)一幣種和貨幣單位等等。

　　目前估價(jià)實(shí)務(wù)中建立比較基準(zhǔn)的關(guān)鍵點(diǎn)在于上述①與②。一些估價(jià)人員所制作的“快餐式”報(bào)告(1天要出具多宗)干脆不進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)這一重要環(huán)節(jié)。由于不進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)這一環(huán)節(jié)，他們對(duì)各可比實(shí)例就不認(rèn)真細(xì)致地查勘、分析、比較;更有甚者干脆對(duì)可比實(shí)例不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，各種因素修正(調(diào)整)拍腦門進(jìn)行，因此他們的估價(jià)作業(yè)“效率”極高，“快餐式”報(bào)告在“拷貝”中誕生，估價(jià)報(bào)告所存在的風(fēng)險(xiǎn)這定時(shí)炸彈也隨之埋下。

　　(一)如何統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍在滿足類似房地產(chǎn)的條件下，有時(shí)難以直接選取到與估價(jià)對(duì)象范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選擇在“主干”上相同的交易實(shí)例。在估價(jià)實(shí)務(wù)中常見有以下幾種情形：第一種情形――“房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同”。比如：

　?、俟纼r(jià)對(duì)象沒有陽臺(tái)，而可比實(shí)例有陽臺(tái);估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的陽臺(tái)數(shù)量不同;估價(jià)對(duì)象為封閉陽臺(tái)，而可比實(shí)例為非封閉陽臺(tái);估價(jià)對(duì)象為非全明布局(廳為間接采光、衛(wèi)生間無窗戶)，而可比實(shí)例為全明布局;

　?、诳杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地類型不同;

　?、劭杀葘?shí)例成交價(jià)含有二次裝修價(jià)值等等。

　　這種情形下，一般是將可比實(shí)例統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)所缺少的范圍，扣除可比實(shí)例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)進(jìn)行加減。

　　1、如何統(tǒng)一土地類型如果估價(jià)對(duì)象土地類型為國有劃撥方式取得，而所選取的可比實(shí)例土地類型為出讓情形的，它們的價(jià)格差別主要表現(xiàn)為有無包括土地出讓金部分。遇到這種情況時(shí)應(yīng)將出讓情形的可比實(shí)例的成交價(jià)中剔除去其所包含的土地出讓金款額。

　　比如：可比實(shí)例A為出讓地的商品房住宅且土地使用權(quán)面積未知，為方便計(jì)算可依下式進(jìn)行?？杀葘?shí)例A應(yīng)剔除的土地出讓金款額=相應(yīng)(用途、等級(jí))的基準(zhǔn)地價(jià)×土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)比例×A的建筑面積÷A所處樓宇的總層數(shù)這里有兩點(diǎn)要注意：

　　①土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)比例應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定;

　?、跇怯畹目倢訑?shù)一般不包括不計(jì)入同類用途及不計(jì)建筑面積的層數(shù)(如可比實(shí)例為住宅，則該樓宇中的店面、架空層不計(jì)入總層數(shù))。

　　2、如何統(tǒng)一不含室內(nèi)二次裝修價(jià)值抵押估價(jià)時(shí)，盡管估價(jià)對(duì)象帶有室內(nèi)二次裝修，但估價(jià)結(jié)果一般也不應(yīng)包含其二次裝修價(jià)值;如果選取的可比實(shí)例成交價(jià)中含有室內(nèi)二次裝修價(jià)值，則必須在其成交價(jià)中扣除去其室內(nèi)二次裝修的價(jià)值。有些估價(jià)人員將室內(nèi)二次裝修價(jià)值的剔除放在個(gè)別因素的“裝修”子項(xiàng)中考慮，如普通裝修考慮5%，那么就造成了這樣一個(gè)問題，可比實(shí)例的成交價(jià)如果是8000元/m2，則普通裝修的價(jià)值為400元/m2，如果成交價(jià)格為3000元/m2，則普通裝修價(jià)值為150元/m2，顯然是不合理的。因此必須在建立比較基準(zhǔn)中考慮，口徑才能一致。

　　這里必須特別注意：

　?、倏杀葘?shí)例的(高檔、中檔、普通)二次裝修，是指可比實(shí)例在當(dāng)時(shí)成交日期的狀況，也就是成交價(jià)格中所含有的對(duì)應(yīng)裝修，不是該可比實(shí)例成交之后再進(jìn)行的二次裝修;

　?、谝鄢亩窝b修價(jià)值，是對(duì)應(yīng)可比實(shí)例在當(dāng)時(shí)成交日的價(jià)值，而不應(yīng)考慮當(dāng)時(shí)成交日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝修折舊。

　?、蹮o室內(nèi)二次裝修與毛坯房是不同的概念。無室內(nèi)二次裝修不等于沒有一次裝修，而毛坯房通常是指內(nèi)隔墻、內(nèi)門等還沒施工，水電等僅僅入戶。因此從裝修價(jià)值上說，其內(nèi)涵是不同的，應(yīng)進(jìn)行必要的統(tǒng)一。

　　3、“主干”相同，其他不同的情況這種類型特別復(fù)雜(諸如：衛(wèi)生間、客廳數(shù)量不同，明廳與暗廳，位置特優(yōu)、特差，等等)，需要估價(jià)人員認(rèn)真分析比較，同時(shí)還必須具備有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)專業(yè)知識(shí)，才能照顧到方方面面。

　　第二種情形――含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)。比如可比實(shí)例成交價(jià)中含有附贈(zèng)家具，家電等。

　　這種情況下，一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，即：房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)格第三種情形――帶有債權(quán)債務(wù)(或受到他項(xiàng)權(quán)利限制)的房地產(chǎn)。

　　這種情況下，一般是統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍。

　　(二)如何統(tǒng)一為現(xiàn)房價(jià)格一手房成交價(jià)中大部分都是預(yù)售合同備案，即成交時(shí)大多為期房。如果用此作為可比實(shí)例，必須將其期房價(jià)(單價(jià))換算成現(xiàn)房價(jià)(單價(jià))。

　　在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)等)下，期房價(jià)低于現(xiàn)房價(jià)。主要原因是現(xiàn)房可以立即出租、有租金收益以及買期房存在的風(fēng)險(xiǎn)(資金與樓盤質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn))。期房價(jià)與現(xiàn)房價(jià)之間的關(guān)系是：現(xiàn)房價(jià)格=期房價(jià)格+出租的凈收益的折現(xiàn)值(預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償如：某期房成交時(shí)單價(jià)為2900元/┫，尚有1年才可投入使用，假設(shè)出租的年末凈收益為330元/┫，折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為期房價(jià)格的2%，則該期房換算為現(xiàn)房的價(jià)格計(jì)算如下。

　　現(xiàn)房價(jià)格=2900+330/(1+10)1+2900×2%=2900+300+58=3258(元/┫)

　　現(xiàn)房價(jià)格與期房價(jià)格相差值=3258-2900=358(元/┫)，差值幅度達(dá)12%，可見這種換算是非常必要的。

　　這里需要注意：①出租的年凈收益問題要視租金是年頭或年中或年末取得而區(qū)別對(duì)待;②風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償問題是比較復(fù)雜的，主要包括資金及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，質(zhì)量又包括所在樓宇單體質(zhì)量、小區(qū)品質(zhì)及配套設(shè)施。這些風(fēng)險(xiǎn)取決于開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理單位的資信與能力以及成交日至交房時(shí)間的長短等因素。

　　(三)其他方面的“統(tǒng)一”

　　統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位等相對(duì)較簡(jiǎn)單。此處略談。

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