2003年6月13日中國(guó)人民銀行頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號(hào)文)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的融資模式進(jìn)行了釜底抽薪般的打擊，原來(lái)10%～20%的自有資金就能啟動(dòng)的項(xiàng)目，如今要到30%～40%才能啟動(dòng)了，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。同時(shí)，要求土地出讓金必須在短時(shí)間內(nèi)繳清，原來(lái)付了首期就能隨著項(xiàng)目進(jìn)度逐步還款的模式徹底被打破。而近日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將包括房地產(chǎn)在內(nèi)的四行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，這意味著房貸難度在121文件要求30%自有資金的基礎(chǔ)上，又緊了一步。這對(duì)于主要依靠項(xiàng)目貸款和期房銷售回款來(lái)維持項(xiàng)目運(yùn)作的發(fā)展商來(lái)說(shuō)是一個(gè)最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，而這些發(fā)展商必須尋求其他資金融通方式，房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條全新的融資渠道。

　　房地產(chǎn)投資基金(RealEstateInvestmentTrust，簡(jiǎn)稱REIT)，在中國(guó)香港譯為“房地產(chǎn)基金”，在我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣和日本則譯為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”[1]，是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，實(shí)行多元化投資策略，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備老師經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高、品種多等優(yōu)點(diǎn)。

　　1　海外房地產(chǎn)基金種類

　　在海外，房地產(chǎn)基金已經(jīng)是一個(gè)發(fā)展了數(shù)十年、非常成熟的行業(yè)。從政策環(huán)境、金融環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等多方面都非常穩(wěn)定，因此操作運(yùn)營(yíng)方式也就形成了一套很有效而穩(wěn)定的模式。

　　一般來(lái)講，國(guó)外房地產(chǎn)基金可以分為私募和上市。上市的房地產(chǎn)基金可以在市場(chǎng)上隨時(shí)買進(jìn)賣出，沒(méi)有期限。而私募的房地產(chǎn)基金一般來(lái)講都是年期比較長(zhǎng)，平均在8年左右。在基金期限到的時(shí)候就要把基金手上的所有的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者，基金解散。

　　國(guó)外的房地產(chǎn)基金成立的目的都是比較明確，投資政策與投資的對(duì)象都會(huì)有清楚的界定，而且范圍很窄。比如說(shuō)有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會(huì)選擇某種類型的購(gòu)物商場(chǎng)作為投資組合。從投資類型來(lái)講，一般分為：

　　1)投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者是開(kāi)發(fā)企業(yè)―追求開(kāi)發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，其中包括了參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從前期開(kāi)始介入。如新加坡政府投資公司(GIC)、摩根斯坦利(MorganStanley)、德意志銀行(DeutscheBank)、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行(MacquarieBank)。

　　2)投資在經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目或者是投資/控股公司―追求相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的租金收入。通過(guò)購(gòu)買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè)，長(zhǎng)期持有物業(yè)收租盈利，不介入前期開(kāi)發(fā)。美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)、Ro damcaAsia、新加坡政府投資公司(GIC)、新加坡騰飛基金(Ascen das)。首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。投資物業(yè)類型：有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。

　　3)投資在不良的房地產(chǎn)資產(chǎn)―發(fā)行ABS(Asset-backedSe curitization)，追求把不良資產(chǎn)處置、包裝轉(zhuǎn)售或打包證券化的收益，加速不良資產(chǎn)處置速度。通過(guò)收購(gòu)不良資產(chǎn)，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利。高盛(GoldmanSachs)、萊曼兄弟(LehmanBrother)、摩根斯坦利(MorganStanley)。ABS即以資產(chǎn)支持的證券化。具體來(lái)說(shuō)，它是指以目標(biāo)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)收益為保證，通過(guò)在國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行高檔債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目證券融資方式。ABS方式的目的在于，通過(guò)其特有的提高信用等級(jí)方式，使原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目照樣可以進(jìn)入國(guó)際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券安全性和流動(dòng)性高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

　　4)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資產(chǎn)―追求固定的利息收入。以房地債權(quán)投資方式來(lái)投到中國(guó)的房地產(chǎn)貸款方面，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有先例。這可能是由于國(guó)內(nèi)的按揭市場(chǎng)還有一些法律障礙例如處置抵押物的問(wèn)題還沒(méi)有成熟。同時(shí)按揭證券化市場(chǎng)也沒(méi)有開(kāi)始，做成了收購(gòu)了房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)的基金出路有很大的局限。

　　從投資的方式來(lái)說(shuō)，以第1、2種投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目時(shí)，基金會(huì)采取直接投資的方式，直接投在企業(yè)或者項(xiàng)目上。但在股權(quán)比例方面，一般來(lái)講，基金都會(huì)依賴開(kāi)發(fā)項(xiàng)目原來(lái)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)操盤，因此基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的股權(quán)結(jié)構(gòu)會(huì)比較有彈性。

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