北京出臺了一系列的已購公房上市出售政策，如《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》、《中央在京單位已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》等。利好政策的出臺讓廣大二手房業(yè)主能更加靈活地處理自己的房地產(chǎn)，如出售舊房或辦理二手房抵押貸款。但廣大業(yè)主往往易強(qiáng)調(diào)某個(gè)或某幾個(gè)因素對價(jià)格的影響，會錯(cuò)誤估計(jì)自己的房屋價(jià)格，使得心理價(jià)格與現(xiàn)時(shí)的市場價(jià)格相差太多。其實(shí)二手房的市場價(jià)格是多種因素綜合作用的結(jié)果，那么到底有哪些因素影響著二手房的價(jià)格呢?筆者認(rèn)為主要有以下四大因素：

　　一是區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

　　地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地，它是影響房屋價(jià)格的關(guān)鍵性因素;交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊臨主干道等，交通條件是否便利對房屋價(jià)格有很大的影響;小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場所配套情況等。小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前在北京有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會降低房屋價(jià)值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動(dòng)場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)格的提升;配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設(shè)施，將會提高該區(qū)域的房屋價(jià)格;未來發(fā)展前景主要是指房屋所在的區(qū)域是否臨近規(guī)劃中的商圈或交通要道，如北京的CBD商圈、中關(guān)村地區(qū)、西直門交通樞紐或地(城)鐵站等，有良好的未來發(fā)展前景將對房屋的增值、保值有重大的影響;環(huán)境污染主要是指房屋緊臨鐵路、工廠及污水河等，由此帶來的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價(jià)值。

　　二是房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、物業(yè)權(quán)屬、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當(dāng)然還得結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況。一般說來，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。樓層對房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價(jià)格也越高;朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，特別是在北京，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差;戶型設(shè)計(jì)主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況。在北京，許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個(gè)過廳，這樣的廳可利用程度就很差;房屋裝修對房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來說，裝修在五年以上的價(jià)值基本上降為0，因此那些認(rèn)為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)的想法是不合實(shí)際的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響。

　　三是市場因素。主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲，如北京的月壇地區(qū)、雙榆樹地區(qū)。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時(shí)，房屋價(jià)格就會出現(xiàn)下降。例如隨著北京的已購公房自由上市、直管公房使用權(quán)的開放及央產(chǎn)房大量上市交易，將會在一定程度上緩和二手房市場供不應(yīng)求的局面，從而降低房屋價(jià)格。當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況走好、房地產(chǎn)市場行情看漲時(shí)，房屋價(jià)格也會上漲。反之，房屋價(jià)格則會出現(xiàn)下降。

　　四是消費(fèi)者心理因素。主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。因此，人們在買二手房時(shí)，對二手房的價(jià)格認(rèn)同就有一個(gè)不可逾越的心理障礙，這就是為什么北京地段好的商品房價(jià)格每平米可以達(dá)到一萬元以上，而同一區(qū)域的房改房就很難超過6000元/平方米。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會提高。

　　通過對影響二手房價(jià)格因素的了解，廣大業(yè)主基本上就能了解自己房屋的優(yōu)缺點(diǎn)，從而對自己的房屋作出客觀的評價(jià)，對房屋的價(jià)格也就有了較為理智的認(rèn)識，有利于業(yè)主合理地處理自己的房產(chǎn)。

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