二、房地產(chǎn)估價對象

　　房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

　　(一)居住房地產(chǎn)

　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。

　　1.居住房地產(chǎn)的分類。

　　住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。

　　(1)按檔次劃分：

　　1)普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經(jīng)濟適用房)，此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。

　　隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?/P>

　　2)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備;戶外環(huán)境要求高;服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。

　　3)簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建;私房售價(扣除地價)一般較低。

　　(2)按市場化程度劃分：

　　1)社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。

　　2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

　　2.住宅評估的標(biāo)的物

　　以住宅作為估價對象可以分為：戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。

　　(1)居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。

　　(2)住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯可劃分為單元。

　　(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。

　　(4)居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

　　3.住宅的價格構(gòu)成

　　基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的剩余價值構(gòu)成;后者由成本價格與不完全成本價格構(gòu)成。

　　我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

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