第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述

　　第一節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

　　1、作為一種提供專業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。

　　2、專業(yè)估價(jià)的五個(gè)特點(diǎn)：由專業(yè)人員完成;是一種專業(yè)意見(jiàn);具有社會(huì)公信力;實(shí)行有償服務(wù);承擔(dān)法律責(zé)任。

　　3、專業(yè)估價(jià)的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)地特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)就是房地產(chǎn)估價(jià)。其中，分析是測(cè)算的基礎(chǔ)、測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)。

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師還可以進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告等房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。

　　5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

　　1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素

　　一、估價(jià)當(dāng)事人

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)人員，具備房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)。

　　3、估價(jià)委托人，委托人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所必須的情況和資料。

　　二、估價(jià)對(duì)象

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來(lái)有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

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