第二章 房地產(chǎn)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。

　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義

　　土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

　　建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領(lǐng)域中的建筑物不包括構(gòu)筑物，會(huì)計(jì)領(lǐng)域中建筑物不包括房屋。

　　其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。

　　三、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的含義

　　1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面

　　2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)包括：

　?、俜康禺a(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等

　?、谑芷渌康禺a(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利，同一宗房地產(chǎn)上可以同時(shí)存在多種房地產(chǎn)權(quán)利

　?、凼艿椒康禺a(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利

　?、芊康禺a(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)所有權(quán)又分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。土地使用權(quán)有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和臨時(shí)用地土地使用權(quán)。

　　房地產(chǎn)權(quán)利有物權(quán)和債權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。物權(quán)有自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)只有所有權(quán)，他物權(quán)又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，土地使用權(quán)和地役權(quán)是用益物權(quán)，抵押權(quán)則是擔(dān)保物權(quán)。

　　在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：

　　(1)機(jī)器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值

　　(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標(biāo)專用權(quán)、專營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、有價(jià)證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值。

　　(3)房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。

　　3、區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進(jìn)出該宗房地產(chǎn)的方便程度―通達(dá)性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設(shè)施有基礎(chǔ)設(shè)施(道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱氣、電信、有線電視等設(shè)施)和公共服務(wù)設(shè)施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施。

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱：不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對(duì)于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響;建筑物形態(tài)，對(duì)于單獨(dú)評(píng)價(jià)建筑物價(jià)值時(shí)可以無視土地的存在或考慮土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響。前一種稱為獨(dú)立估價(jià)，后一種稱為部分估價(jià);房地形態(tài)。

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