建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效年齡是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。有效年齡可能短于也可能長于實(shí)際年齡：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，有效年齡短于實(shí)際年齡;③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效年齡大于實(shí)際年齡。建筑物的剩余壽命有剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時(shí)間。兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。年限法中最主要的是直線法。每年折舊額是一個(gè)常數(shù)。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或大范圍建筑估價(jià)摸底調(diào)查時(shí)用。

　　2、市場提取法，是利用含有與估價(jià)對象中的建筑具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法。所謂類似折舊狀況，是指可比實(shí)例中的建筑物的折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊)和折舊程度與估價(jià)對象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當(dāng)。市場提取法是先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地成本法公式反求出建筑物折舊。建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-舊　房地的價(jià)值，步驟有：①從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場搜集大量的交易實(shí)例②從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上可比實(shí)例，要求與估價(jià)對象有類似折舊狀況③對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算交易情況修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整(不對其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整)，但不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。④求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期的土地重新購建價(jià)格，然后用換算修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。⑤求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑重新購建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后的價(jià)值得出建筑物折舊⑥將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。若可比實(shí)例與估價(jià)對象的建筑物年齡相近，則可以將可比實(shí)例的總折舊率調(diào)整為估價(jià)對象的總折舊率，若兩者相關(guān)較大則用總折舊率除以建筑物年齡轉(zhuǎn)換為年平均折舊率，然后將各個(gè)年平均折舊率調(diào)整為適用于估價(jià)對象的年平均折舊率。⑦將估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格乘以總折舊率或年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對象建筑物的折舊。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率。建筑物成新率=1-總折舊率。

　　3、分解法，將建筑物各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砬笕　?/P>

　　物質(zhì)折舊分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。預(yù)計(jì)修復(fù)費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之是不可修復(fù)的。對于可修復(fù)項(xiàng)目，其折舊額為使估價(jià)對象恢復(fù)到新的或相當(dāng)新的狀況下所必要的費(fèi)用。對于不可修復(fù)的項(xiàng)目可根據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目。短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購建價(jià)格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。長壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，利用年限法計(jì)算折舊額。最后將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加。即為物質(zhì)折舊額。

　　功能折舊，功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進(jìn)一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

　　對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的重建價(jià)格下的求取方法：①估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用;②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用;③將①減去②即為增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額。如果是采用具有該功能的重置價(jià)格，則減去在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，便直接得到了扣除該功能缺乏引起折舊后的價(jià)值。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。孩倮米饨饟p失資本化法求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;②估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用;③將①減去②即得到折舊額。其實(shí)就是用后①替換成了后①內(nèi)容。

　　對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)功能缺乏引起的折舊相比折舊額增加了舊的設(shè)備尚未折舊的價(jià)值(按重置價(jià)格減去該落后功能設(shè)備已提折舊)減去了功能落后設(shè)備拆除后的凈殘值(拆除后回收的殘值減去拆除費(fèi)用)后的金額。對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，與可修復(fù)的功能落后引起的折舊計(jì)算差不多，只是用租金損失資本化法求取缺乏該功能落后導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和替換在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用

　　功能過剩一般是不可修復(fù)的，功能過剩引起折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價(jià)格而自動(dòng)得到消除，但如果采用重建價(jià)格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。公式有：

　　扣除功能過剩引起折舊后的價(jià)值=重置價(jià)格-超額持有成本

　　扣除功能過剩引起折舊后的價(jià)值=重建價(jià)格-無效成本-超額持有成本。

　　最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。

　　經(jīng)濟(jì)折舊通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時(shí)性的，因此先分清它是暫時(shí)性的還是永久性，然后可以根據(jù)收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。

　　三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題，

　　1、估價(jià)上的折舊注重的是市場價(jià)值的真實(shí)減損，會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收。會(huì)計(jì)上，資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與資產(chǎn)的市場價(jià)值相一致，在估價(jià)上，重新購建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場價(jià)值相一致。

　　2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，①建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。②建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。約定不可續(xù)期的則按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。

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