房估復(fù)習(xí):改進(jìn)房地產(chǎn)市場
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市場比較法是最常用的房地產(chǎn)估價方法之一，即通過市場調(diào)查，選擇幾個與對象房地產(chǎn)類似的近期交易的房地產(chǎn)作為參照對象，然后對參照對象已知的價格進(jìn)行必要的修正，從而求得對象房地產(chǎn)價格。其主要包括“實例的收集、調(diào)整項及調(diào)整系數(shù)的確定、實例比準(zhǔn)價格的求取并最終確定估價對象的價格”三個階段，其中比準(zhǔn)價格的準(zhǔn)確性直接影響到估價結(jié)果的可靠性及合理性。目前，在估價實踐中關(guān)于比準(zhǔn)價格的求取主要依據(jù)兩種模式：一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式;另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。兩者的公式如下：
對象房地產(chǎn)價格(P)=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù) 公式(1)
對象房地產(chǎn)價格(P)=可比實例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交易日期修正系數(shù)+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別因素修正系數(shù)) 公式(2)
式(2)中的系數(shù)為百分率系數(shù)，取值在-1～1之間，而式(1)中的系數(shù)為[1+式(2)中的系數(shù)]
關(guān)于模式的合理性與準(zhǔn)確性的質(zhì)疑
對于上述兩個公式，其運算結(jié)果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價對象的價格，筆者認(rèn)為不盡然，至少存在以下幾個方面的問題：加入收藏
兩個公式都存在重復(fù)調(diào)整的可能。上述公式的運用，關(guān)鍵是各個調(diào)整系數(shù)的確定，而各個調(diào)整系數(shù)的確定是以影響可比實例及對象房地產(chǎn)價格的差異因素為基礎(chǔ)。由于影響房地產(chǎn)價格的某些因素之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性及依存性，對某項差異因素的調(diào)整可能有一部分已包括在另一項目的調(diào)整之中。例如：在某房地產(chǎn)估價中，若對象房地產(chǎn)與可比實例之間存在面積和區(qū)域位置兩項影響價格差異的因素，因為面積與位置兩因素之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，若同時調(diào)整區(qū)域位置因素及面積因素的影響，則就可能高估了實際差異。
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