4.2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素

　　經(jīng)過多年的估價(jià)實(shí)踐，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告已經(jīng)成為比較規(guī)范的文件，《規(guī)范》中對(duì)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容做了一般性的規(guī)定。這些應(yīng)記載的事項(xiàng)在估價(jià)報(bào)告中都不可缺少，否則，不僅估價(jià)報(bào)告不完整，更重要的是會(huì)失去估價(jià)報(bào)告的效力。

　　依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：

　　(1)封面;

　　(2)目錄;

　　(3)致委托人函;

　　(4)估價(jià)師聲明;

　　(5)估價(jià)的假設(shè)和限制條件;

　　(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;

　　(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;

　　(8)附件。

　　除附件部分為與本次估價(jià)相關(guān)的圖紙、照片、有關(guān)證明等技術(shù)文件資料外，其余各部分均構(gòu)成了估價(jià)報(bào)告寫作的有機(jī)整體。

　　4.2.1封面

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面除了寫有估價(jià)項(xiàng)目的名稱，一般還應(yīng)包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)。這里所講的封面特指估價(jià)報(bào)告的首頁，對(duì)于各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行包裝設(shè)計(jì)，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。

　　4.2.1.1估價(jià)項(xiàng)目

　　封面上的估價(jià)項(xiàng)目要寫清項(xiàng)目的全稱。其中重點(diǎn)要突出估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)位及物業(yè)名稱。如本章寫作案例中，“XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)”為估價(jià)對(duì)象的區(qū)位，“XX大廈”為估價(jià)對(duì)象的物業(yè)名稱。這個(gè)名稱是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價(jià)報(bào)告當(dāng)中所使用的名稱。需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的物業(yè)名稱，特別是一些在建工程，項(xiàng)目建成后物業(yè)有可能重新冠名。因此，對(duì)于一些建成年代較長的建筑物，除了估價(jià)時(shí)點(diǎn)的物業(yè)名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析當(dāng)中作簡單介紹。

　　4.2.1.　2委托人

　　封面上的委托人，只要準(zhǔn)確無誤地寫明其全稱即可。如本章寫作案例中“XX大廈酒店有限公司”為委托人的全稱。如果是個(gè)人委托評(píng)估，要寫明委托人的姓名。

　　4.2.　1.　3估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　封面上的估價(jià)機(jī)構(gòu)，同委托人相對(duì)應(yīng)，準(zhǔn)確無誤地寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱即可。如本章寫作案例中“XX房地產(chǎn)估價(jià)公司”為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。

　　4.2.1.　4估價(jià)人員

　　封面上所寫的估價(jià)人員，主要是指參加本次評(píng)估的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或主要估價(jià)師。

　　4.2.1.5估價(jià)作業(yè)日期

　　封面上的估價(jià)作業(yè)日期，是指本次估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日。需要注意的是，封面上的估價(jià)作業(yè)日期要與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)作業(yè)日期相一致。

　　4.2.　1.6估價(jià)報(bào)告編號(hào)

　　封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)即為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的報(bào)告編號(hào)。將估價(jià)報(bào)告編號(hào)寫在封面上便于估價(jià)報(bào)告的查閱及檔案管理。

　　4.2.　2目錄

　　估價(jià)報(bào)告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，特別是所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。

　　4.2.3致委托人函

　　在致委托人函當(dāng)中，受函方要寫明委托人的全稱。致函正文主要說明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果。致函方即本次評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要署機(jī)構(gòu)的全稱。致函日期一般為報(bào)告的完成日期，即估價(jià)作業(yè)日期的截止年月日。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

?2008年房地產(chǎn)估價(jià)師成績查詢及感想反饋
?2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月17.18日
?環(huán)球網(wǎng)校2009房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程輔導(dǎo)方案

　　4.　2.　4估價(jià)師聲明

　　依據(jù)《規(guī)范》第8.0.6在估價(jià)師聲明當(dāng)中應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　(2)估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　(3)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

　　(4)估價(jià)人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告。

　　(5)估價(jià)人員已(或沒有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價(jià)人員的姓名。

　　(6)沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。

　　(7)其他需要說明韻事項(xiàng)。

　　4.2.　5估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.5，在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，要說明本次估價(jià)的假設(shè)前提(如本章寫作案例中的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”);未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響;以及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

　　4.2.6估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：

　　(1)標(biāo)題;(2)委托人;(3)估價(jià)機(jī)構(gòu);(4)估價(jià)對(duì)象，(5)估價(jià)目的;(6)估價(jià)時(shí)點(diǎn);(7)價(jià)值定義;(8)估價(jià)依據(jù);(9)估價(jià)原則;(10)估價(jià)方法;(11)估價(jià)結(jié)果;(12)估價(jià)人員;(13)估價(jià)作業(yè)時(shí)期;(14)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

　　4.2.6.1標(biāo)題

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題要表述完整。即要寫明是關(guān)于哪個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果報(bào)告。由于估價(jià)結(jié)果報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“估價(jià)產(chǎn)品”當(dāng)中最主要的部分，所以標(biāo)題下邊一般也要有報(bào)告的編號(hào)并且要與封面上的報(bào)告編號(hào)相統(tǒng)一。

　　4.2.6.2委托人

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的委托人，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所，如果是個(gè)人委托評(píng)估，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號(hào)碼。

　　4.2.6.3估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的估價(jià)機(jī)構(gòu)，與委托人相對(duì)應(yīng)，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，還要寫估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人、住所，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格等級(jí)。

　　4.2.6.4估價(jià)對(duì)象

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6，在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價(jià)對(duì)象要概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

　　4.2.6.5估價(jià)目的

　　估價(jià)目的要說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向。

　　4.2.6.6估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。

　　4.2.6.7價(jià)值定義

　　價(jià)值定義要說明本次估價(jià)所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵。

　　4.2.6.8估價(jià)依據(jù)

　　估價(jià)依據(jù)要說明本次估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

　　4.2.6.9估價(jià)原則

　　估價(jià)原則要說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則。

　　4.2.6.10估價(jià)方法

　　估價(jià)方法要說明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。

　　4.2.6.11估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)結(jié)果是本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。

　　4.2.6.12估價(jià)人員

　　在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價(jià)人員要列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

　　4.2.6.13估價(jià)作業(yè)日期

　　估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)日期相一致。

　　4.2.6.14估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限。4.2.7估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.7，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)實(shí)物狀況分析;

　　(2)區(qū)位狀況分析;

　　(3)市場(chǎng)背景分析;

　　(4)最高最佳使用分析;

　　(5)估價(jià)方法選用;

　　(6)估價(jià)測(cè)算過程;

　　(7)估價(jià)結(jié)果確定。

　　4.2.7.1實(shí)物狀況分析

　　實(shí)物狀況分析就是要詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。

　　4.2.7.2區(qū)位狀況分析

　　區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況。

　　4.2.7.3市場(chǎng)背景分析

　　市場(chǎng)背景分析是要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。市場(chǎng)背景分析說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素會(huì)有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響深度也有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的寫作，市場(chǎng)背景分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

　　4.2.7.4最高最佳使用分析

　　最高最佳使用分析是要說明和分析估價(jià)對(duì)象最高最佳使用(見本章寫作案例中的“最高最佳使用分析”)。

　　4.2.7.5估價(jià)方法選用

　　估價(jià)方法選用是要詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由。

　　4.2.7.6估價(jià)測(cè)算過程

　　估價(jià)測(cè)算過程就是要詳細(xì)說明運(yùn)用某種估價(jià)方法的全部測(cè)算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價(jià)報(bào)告，報(bào)告的寫作者要在準(zhǔn)確掌握各種估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，按照估價(jià)方法的操作步驟，因果關(guān)系明確地、條理清楚地表述每種估價(jià)方法的測(cè)算過程，對(duì)于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。

　　4.2.7.7估價(jià)結(jié)果確定

　　估價(jià)結(jié)果確定就是要說明本次估價(jià)的最終結(jié)果是多少，并且它是如何確定的。因?yàn)槲覀冊(cè)诠纼r(jià)報(bào)告中要采用兩種或兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià)測(cè)算。用不同估價(jià)方法得出的結(jié)論會(huì)有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價(jià)結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步地調(diào)整都需在此說明理由。