四、最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。

　　五、估價(jià)方法選用

　　根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。

　　六、估價(jià)測(cè)算過程

　　( 一 ) 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程

　　具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)　對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

　　所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7 . 55 % ( 詳情見后 ) 。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。

　　基本計(jì)算公式為：

　　P=P ` -(A+B+C 十 D)

　　其中 ( 以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值 ) ：

　　P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格

　　P `：項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格

　　A ：續(xù)建成本

　　B ：管理費(fèi)用

　　C ：銷售稅費(fèi)

　　D ：買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)

　　具體分項(xiàng)核算如下：

　　1 .項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

　　根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象― XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：

　　酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 )

　　建筑面積 93584 . 80 ┫

　　場(chǎng)：建筑面積 7763 . 46 ┫

　　寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 . 64 ┫

　　B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 . 44 ┫

　　1 . 1 關(guān)于 XX 大廈酒店部分的評(píng)估

　　XX 大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

　　收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 ( 折現(xiàn)率 ) 將估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

　　a .估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。

　　b .估算估價(jià)對(duì)象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

　　c .估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

　　d .計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

　　e .確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

　　f. 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。

　　g .選擇報(bào)酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

　　V = A / Y 「 l ― 1 / (1+Y)n 」公式中

　　V ―― XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價(jià)格;

　　A ――年凈收益;

　　Y ――報(bào)酬率;

　　n ――收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。

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　　1 . 1 . 1 酒店部分凈收益測(cè)算：

　　預(yù)計(jì) XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。

　　酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等 ) 的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：

　　1 . 1 . 1 . 1 客房部分凈收益測(cè)算

　　(1) 客房年經(jīng)營(yíng)收入

　　XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套; 15 ― 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間; 44 層為 8 套豪華套間; 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定 XX 大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元/日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 %;套間為 1800 元/　　日，利用率為 65 %;豪華套間為 2800 元/日，利用率為 50 %;總統(tǒng)套房為 24500 元/日，利用率為 35 %。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算。

　　客房年經(jīng)營(yíng)收入為：

　　(900 元/日?套 X528 套 X70 % +1800 元/日?套 X54 套 X65 % +2800 元/日?套 X8 套 X50 % +24500 元/日?套 X1 套 X35 % )X360 日 =14961 萬元。

　　(2) 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　●營(yíng)業(yè)成本：

　　客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本為約 3120 萬元。

　　●營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

　　包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù) XX 市同類酒店 2000 ― 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。

　　●管理費(fèi)用：

　　包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬元。

　　●財(cái)務(wù)費(fèi)用：

　　包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。

　　●營(yíng)業(yè)稅及附加：

　　按客房營(yíng)業(yè)收入的 5 . 55 %計(jì)算，為 830 萬元。

　　●經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

　　根據(jù)調(diào)查和 2003 年 XX 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬元

　　年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬元

　　(3) 客房部分凈收益

　　客房部分凈收益=年經(jīng)營(yíng)收入 - 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　= 14961 萬元 -6671 萬元

　　= 8290 萬元

　　1 . 1 . 1 . 2 餐飲娛樂部分凈收益

　　(1) 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入：

　　XX 大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層、地上二至六層和地上四十六至四十八層，包括各式餐廳、包間等。根據(jù) XX 廣場(chǎng)、 XX 廣場(chǎng)、 XX 路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬元

　　(2) 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：

　　●營(yíng)業(yè)成本

　　包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用、及每年的固定資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元。

　　●營(yíng)業(yè)費(fèi)用

　　包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù) XX 廣場(chǎng)、 XX 廣場(chǎng)、 XX 路一帶同類酒店 2000 ― 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬元。

　　●管理費(fèi)用

　　包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估年管理費(fèi)用為 70 萬元。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。

　　●營(yíng)業(yè)稅及附加

　　按營(yíng)業(yè)收入的 5 . 55 %計(jì)算，為 203 萬元。

　　●經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)

　　根據(jù)調(diào)查和 2003 年 XX 市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬元。

　　年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元

　　餐飲、娛樂部分凈收益

　　餐飲、娛樂部分凈收益=年經(jīng)營(yíng)收入 - 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

　　= 3650 萬元 -1986 萬元

　　= 1664 萬元

　　1 . 1 . 1 . 3 其他部分凈收益

　　酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因 XX 大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲娛樂部分的年凈收益之和的 10 %確定為其他部分的年凈收益?！　∑渌糠謨羰找? (8290+1664)X10 %= 995 萬元

　　1 . 1 . 1 . 4 酒店部分的凈收益 (a)

　　以上三部分的凈收益之和，即：

　　凈收益 a = 8290+1664+995 = 10949 萬元

　　1 . 1 . 2 報(bào)酬率的確定

　　本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7 . 55 %。

　　最終確定報(bào)酬率： Y = 7 . 55 %

　　1 . 1 . 3 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

　　估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 (GB / T50291-1999) 條文說明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年;鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4 . 3 . 8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象到建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

　　1 . 1 . 4 測(cè)算酒店部分價(jià)格

　　通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式 V = A / Y[1-l / (1+Y)n)] 中，

　　其中 A = 10949 萬元

　　Y = 7 . 55 %

　　n = 32

　　測(cè)算 XX 大廈酒店部分價(jià)格為： V = 130898 萬元

　　1 . 2 測(cè)算 XX 大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格

　　1 . 2 . 1 商場(chǎng)凈收益測(cè)算

　　XX 大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B 、 C 區(qū)，臨 XX 街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763 . 46 ┫，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500 萬元。

　　1 . 2 . 2 確定報(bào)酬率

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7 . 55 %的報(bào)酬率。

　　1 . 2 . 3 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

　　商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

　　1 . 2 . 4 商場(chǎng)部分的價(jià)格

　　將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式 V = A / Y[1 ― 1 / (1 十 Y)n] 中，其中 A = 1500 萬元 ,Y = 7 . 55 % ,n = 32

　　測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V = 17933 萬元