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      對(duì)住宅房屋進(jìn)行專業(yè)估價(jià)的方法

      更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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        老百姓在購買住房時(shí),往往十分關(guān)注房?jī)r(jià),但從專業(yè)評(píng)估的角度看房屋的價(jià)格與房屋品質(zhì)是息息相關(guān)的,我們更應(yīng)關(guān)注房屋的品質(zhì),注重性價(jià)比最優(yōu),那么怎樣評(píng)判房屋品質(zhì)的優(yōu)劣呢?

        實(shí)際上影響住宅房屋價(jià)格的因素很多,從微觀上看存在房屋的權(quán)益、區(qū)位,物質(zhì)實(shí)體狀況等因素。

        一、所謂房屋的權(quán)益因素:

        主要指待交易房屋產(chǎn)權(quán)來源是商品房還是政策性住房(例房改房等),若是政策性住房,往往購買人需多交一筆支付補(bǔ)地價(jià)款的費(fèi)用,在二環(huán)路以內(nèi)需交納房?jī)r(jià)的1.5%,二環(huán)路以外需補(bǔ)交房?jī)r(jià)的1%,而商品房交易無需此費(fèi)用。

        二、所謂房屋的區(qū)位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環(huán)境條件:

        1、公共配套:房屋周邊有否大型商場(chǎng)或超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或便民店等,居民購物是否方便;房屋周邊有否學(xué)校、醫(yī)院、銀行、休閑娛樂場(chǎng)所等設(shè)施,居民生活是否便利等,此項(xiàng)因素一般影響正常房?jī)r(jià)的300-1000元/平方米。

        2、交通條件:房屋周邊道路有否主干道、生活型干道、便道等,距火車站、飛機(jī)場(chǎng)距離有否超過30分鐘,距家直線距離 300m以內(nèi)公交超過幾個(gè)站臺(tái),出入小區(qū)的自行車、汽車是否受交通管制,有否單行道或有護(hù)欄街道或完全步行街。此項(xiàng)因素一般影響正常房?jī)r(jià)的100-500元/平方米。

        3、環(huán)境條件:房屋周邊500m范圍內(nèi)有否公園或公共綠化廣場(chǎng),周邊有無工廠,空氣質(zhì)量如何?噪聲污染如何,小區(qū)住戶素質(zhì)高低,成都市西面房?jī)r(jià)貴主要來源于城市西面屬上風(fēng)上水,環(huán)境指標(biāo)客觀上明顯優(yōu)越其它方向,房屋周邊土地是否開發(fā)完畢或還有大量擬建項(xiàng)目,環(huán)境因素一般影響正常房?jī)r(jià)200-1000元/平方米。

        三、所謂房屋物質(zhì)實(shí)體狀況是指土地狀況及建筑物的優(yōu)劣:

        1、土地狀況:房屋所占宗地或小區(qū)用地地勢(shì)平坦或有坡度,小區(qū)地型是否方正等,該項(xiàng)目因素一般影響正常房?jī)r(jià)的 50-200元/平方米。

        2、建筑物戶型和外觀:房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房),建筑布局是獨(dú)幢或多單元或蛙式,室內(nèi)戶型是否符合四大二小二多的基本標(biāo)準(zhǔn)(即客廳大、衛(wèi)生間大、主臥室大、廚房大、次臥小、公共過廳小、陽臺(tái)多、衛(wèi)生間多),各房間能否自然采光、客廳、主臥采光充足、室內(nèi)形成“穿堂風(fēng)”,房屋朝向居南北向,房屋所在樓房是否臨街等,合理的戶型布局比正常房?jī)r(jià)高約100-500元/平方米。

        3、建筑物其它情況:多層住宅形成2樓、3樓房?jī)r(jià)高約200元/平方米,1樓和4樓房?jī)r(jià)高約100元/平方米,5樓為基準(zhǔn)價(jià),6樓若有屋頂花園房?jī)r(jià)高約50-150元/平方米,若無屋頂花園房?jī)r(jià)低約50-150元/平方米,住宅是平屋或錯(cuò)層或躍層或復(fù)式,單項(xiàng)指標(biāo)向上影響房?jī)r(jià)100-500元/平方米;電梯房一梯戶數(shù)3戶或4戶或5戶,單項(xiàng)指標(biāo)向下影響房?jī)r(jià)50-200元/平方米。

        4、建筑物其它情況:房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備,是否有社區(qū)活動(dòng)中心,是否有足夠停放自行車和汽車的位置,高檔社區(qū)還需具備小區(qū)游泳池、健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、便民店等,配套設(shè)施越完備,房屋品質(zhì)越高,房?jī)r(jià)相應(yīng)增高。

        5、房屋裝飾、裝修情況:房屋外觀美觀大方,室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,在進(jìn)行交易市場(chǎng)時(shí),房?jī)r(jià)一般比初裝房高約50-300元/平方米。

        6、房屋物管情況:房屋是否有專業(yè)物管公司管理,物管費(fèi)用是否合理(多層住房一般為0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具備服務(wù)意識(shí),是否擁有小區(qū)安防監(jiān)視設(shè)備及固定辦公場(chǎng)所,機(jī)動(dòng)車和自行車停車費(fèi)是否合理,物管公司提供的小區(qū)服務(wù)內(nèi)容是否多樣化等。

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