金融政策對房地產(chǎn)市場的影響及企業(yè)對策
1.緒論
在房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的過程中,業(yè)界都強烈地感受到了住宅與房地產(chǎn)業(yè)的特點,即要求產(chǎn)業(yè)資本和金融資本緊密結(jié)合。當前的中國對于房地產(chǎn)開發(fā)商,對于消費者,對于銀行界,一個普遍的共識是:住房金融的發(fā)展是推動中國住宅與房地產(chǎn)市場啟動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。剛剛起步的中國住房金融與發(fā)達國家成熟的住房金融相比,有著巨大的差距。中國的住房金融業(yè)的發(fā)展,對住宅產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)來說,更多意味的是機遇。
2.金融政策對房地產(chǎn)市場的影響
2.1.2001年以來我國房地產(chǎn)金融政策的幾次調(diào)整
從2001年起,國家每年都出臺了新的房地產(chǎn)金融政策,基本上經(jīng)歷了規(guī)范、發(fā)展、加強管理和適度調(diào)控四個階段。
2.1.1.規(guī)范。
2001年6月19日,中國人民銀行以特急件下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》(銀發(fā)[2001]195號文,以下簡稱“195號文件”).該文件針對1999年以來各商業(yè)銀行為了競爭任意放寬房地產(chǎn)貸款條件的現(xiàn)象,重點強調(diào)了三個方面:一是重申了過去房地產(chǎn)金融政策的一些規(guī)定。二是適當提高了個人住房貸款門檻,要求多層住宅達到工程主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,否則不能提供貸款支持;三是對過去沒有規(guī)定的個人商業(yè)用房貸款在貸款成數(shù)、期限、工程進度方面進行了明確。客觀地講,195號文件主要是重申過去的政策,其目的是規(guī)范商業(yè)銀行的行為。
2.1.2.發(fā)展。
2002年2月21日,中國人民銀行調(diào)低貸款利率0.54個百分點,這是自1997年以來第六次降息,促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
2.1.3.加強管理。
貸款利率下調(diào)以后,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,局部地區(qū)出現(xiàn)過熱苗頭。為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,中國人民銀行于2003年6月5日下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號文,以下簡稱“121號文件”),加強了對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務的管理。
2.1.4.適度控制。
2004年,國家有關(guān)部門利用直接調(diào)控手段,對房地產(chǎn)金融業(yè)務進行適度控制。直接調(diào)控手段表現(xiàn)為:今年4月,國務院將房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金比例由20%提高到35%和10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。
2.2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
2.2.1.房地產(chǎn)貸款品種減少,貸款門檻提高,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。過去,商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款有流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和公積金委托貸款。由于流動資金貸款不按項目管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅憑自身信用就可以獲得貸款,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用這部分貸款來支付土地價款(有的地方稱為“過橋貸款”),在“四證”齊全后再申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款,自身投入較少。另外,商業(yè)銀行受住房公積金管理中心委托,用住房公積金發(fā)放了不少房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號文件出臺以后,商業(yè)銀行不得再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款,公積金委托貸款只能用于發(fā)放個人住房貸款,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請的貸款品種減少,只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)貸款。121號文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款設立了兩個準入門檻:一是自有資金(所有者權(quán)益)不低于項目總投資的30%,二是“四證”齊全,第一個門檻宣告了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自籌資金與自有資金混為一談、蒙混過關(guān)傳統(tǒng)做法的結(jié)束。隨著國務院將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例提高到35%,商業(yè)銀行相應地提高了房地產(chǎn)貸款自有資金比例,客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了更高要求。部分商業(yè)銀行因央行實行窗口指導和提高存款準備金率緊縮貸款規(guī)模以后,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查會更加嚴格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是一些中小企業(yè)越來越難以獲得貸款。
2.2.2.開發(fā)資金來源減少,項目爛尾風險增加,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰進程加快。過去,房地產(chǎn)開發(fā)項目資金主要來源于四個方面:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、房地產(chǎn)貸款、建筑施工企業(yè)墊資和預售房款。實施宏觀金融調(diào)控以后,由于房地產(chǎn)貸款門檻提高,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得貸款;建筑施工企業(yè)墊資盡管早已受到《建筑法》的禁止,但實際上仍然十分普遍,而墊資中有相當一部分來自于建筑施工企業(yè)向銀行申請的流動資金貸款,121號文件下發(fā)以后,建筑施工企業(yè)將很難獲得用于墊資的貸款,墊資現(xiàn)象和墊資數(shù)量將明顯減少;預售房款由兩部分構(gòu)成:一部分為借款人支付的首付款,另一部分為借款人申請的個人住房貸款,隨著我國購房者提前消費意識的增強,個人住房貸款占據(jù)了很高比例(最高可達80%),本輪宏觀金融調(diào)控推遲了部分借款人的購房行為,抑制了部分購房需求(詳細原因?qū)⒃诤竺娣治?,結(jié)果將導致預售房款減少。四個資金來源中有三個趨于減少,項目開發(fā)不得不依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金,一些資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勉強還可以應付,而一些中小企業(yè)可能會面臨資金鏈斷裂的風險,項目出現(xiàn)較大的資金缺口,導致已開工項目形成爛尾工程??梢灶A見,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局,一些資金實力有限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會被淘汰出局,而那些實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸占據(jù)市場主導地位。
2.2.3.對集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn)。為了控制成本,許多房地產(chǎn)集團公司采用了資金統(tǒng)一管理模式,實行“統(tǒng)貸統(tǒng)還”,即由母公司統(tǒng)一向銀行申請貸款,然后轉(zhuǎn)貸給全國各地的子公司使用,子公司在銷售回籠資金后還給母公司,再由母公司統(tǒng)一還貸。121號文件禁止房地產(chǎn)開發(fā)貸款跨地區(qū)使用,對房地產(chǎn)集團公司傳統(tǒng)資金管理模式帶來挑戰(zhàn),母公司申請的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只能用于注冊地房地產(chǎn)開發(fā),而外地開發(fā)只能由當?shù)刈庸咀鳛槌匈J主體。由于子公司的財務指標通常不如母公司,也就降低了子公司獲得貸款的可能性,從而抑制了大型房地產(chǎn)開發(fā)公司“遍地開花”現(xiàn)象,在一定程度上減緩了開發(fā)速度。
2.3.對個人購房者的影響
2.3.1.延遲購房行為。在195號文件基礎(chǔ)上,121號文件進一步提高了發(fā)放個人住房貸款的工程進度要求,將高層由完成總投資的三分之二提高到主體結(jié)構(gòu)完成封頂,這對一次性付款的購房人基本上沒有影響,而對于依靠貸款作為購房款的大多數(shù)購房者來說,意味著只能等到主體結(jié)構(gòu)封頂以后才能購房。由于此時工程量已完成大部分,爛尾風險大為降低,在一定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風險。
2.3.2.部分地區(qū)貸款門檻提高,借款人獲得貸款的難度加大。受貸款總規(guī)模緊張影響,在部分地區(qū),商業(yè)銀行提高了個人住房貸款門檻,如有的地區(qū)將首付款比例由20%提高到30%,有的地區(qū)停止發(fā)放二手房貸款,還有的地區(qū)對借款人資格審查更加嚴格。所有這些,都加大了借款人獲得貸款的難度,一些借款人將被拒之門外,從而無法實現(xiàn)安居夢想。
2.3.3.投資需求和高檔住房需求受到抑制。121號文件對借款人購買第二套以上(含第二套)住房的投資性需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房需求采取了利率歧視政策,規(guī)定執(zhí)行同期同檔次貸款利率,不得執(zhí)行個人住房貸款優(yōu)惠利率。銀行通常都是通過控制還貸收入比(即月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風險,在借款人還款來源沒有變化的情況下,其可以承擔的月還款額也沒有變化,隨著貸款利率的提高,其可貸余額將會減少。121號文件提高了投資性需求首付款比例,對借款人自身實力提出了更高的要求,過去能買三套房的現(xiàn)在可能只能購買兩套。這兩方面的作用,將導致借款人購房需求減少。
2.4.對住房價格的影響
根據(jù)市場供求規(guī)律,商品價格由市場供求關(guān)系決定,房地產(chǎn)也不例外。下面從宏觀金融調(diào)控對住房供給和需求的影響來判斷未來一段時間住房價格的走勢。
2.4.1.對供給的影響。由前面分析可知,本輪宏觀金融調(diào)控將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量減少,開發(fā)進度放緩,最終將導致房地產(chǎn)市場供給減少。
2.4.2.對需求的影響。購房者的需求有兩方面:一是投資需求;二是自住需求,自住房中又有普通住房和高檔住房之分。毫無疑問,受利率政策變化和首付款比例提高影響,本輪宏觀金融調(diào)控將抑制投資需求和高檔住房需求,而對自住普通住房的需求影響較少。從總體上看,將削弱住房需求。
2.4.3.對價格的影響。宏觀金融調(diào)控對住房價格的影響取決于對供給和需求作用強度的對比,如果對供給的影響大于對需求的影響,市場上將出現(xiàn)供不應求局面,導致住房價格上漲;反之,如果對需求的影響大于對供給的影響,市場上將出現(xiàn)供過于求,住房價格出現(xiàn)下跌。具體到一個地區(qū),關(guān)鍵要看住房需求中投資所占的比例,對于我國大部分地區(qū),由于投資需求所占比例較少,宏觀金融調(diào)控對需求的影響小于對供給的影響,住房價格將會上揚;而對于投資需求占比較高的地區(qū),房價無疑會出現(xiàn)下跌。
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3.本輪金融調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響
短期來看,加息對市場需求會有抑制作用,但是這種抑制會有多強卻值得商榷。我們的觀點是這次加息對市場需求的抑制作用不至于過大,它的作用可能是使需求回歸到一個更加真實和理性的水平上來。
由于消費者對此次加息是有心理準備的,因此市場需求并不會因為央行此次的加息而出現(xiàn)大的下滑。但是我們同時也清楚地認識到,消費者的承受能力是有限的,因此利率增長如果超過一定的幅度,對需求的抑制作用就會增強。今年前三季度我國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長為7%,如果央行加息的幅度達到100個基點,20年按揭貸款月還款額的增幅將達到8.5%(按等額還款法計算),這個比例與收入增長的比例還基本吻合,但是如果加息的幅度達到200個基點,20年按揭貸款還款額的增幅就將達到17.4%(按等額還款法計算),大大超過了收入的增長速度。
加息對不同房地產(chǎn)企業(yè)的影響是不同的。對于優(yōu)秀企業(yè)來說,加息從長期來說是利大于弊。
目前在房地產(chǎn)市場上的確存在一些過度投機的現(xiàn)象,而這些現(xiàn)象的存在,在某種程度上已經(jīng)阻礙理性企業(yè)的發(fā)展。加息一方面提高房地產(chǎn)開發(fā)商的進入門坎和經(jīng)營成本,另一方面抑制需求,使房地產(chǎn)市場上的競爭更加激烈。最終的結(jié)果將會使那些以投機為目的,經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營壓力,促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整,使行業(yè)集中度進一步提高。而低素質(zhì)企業(yè)的退出將為優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間。
我們在前一階段已經(jīng)看到了宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)市場帶來的一些變化,房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速在放緩,房地產(chǎn)開發(fā)的熱情在降溫,而通過加息,政府將通過市場的力量鞏固這一調(diào)控成果,促使開發(fā)商采取更理性的投資態(tài)度,防止房地產(chǎn)市場的大起大落。這種傾向?qū)τ诜€(wěn)健經(jīng)營、追求持續(xù)發(fā)展的開發(fā)商來說是大有好處的。
4.企業(yè)對策
4.1.房地產(chǎn)商的自律
因為目前房地產(chǎn)商的自律程度很差,所以往往就把自己經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁為銀行的金融風險,這是一個值得關(guān)注的問題。因此,我認為我們是不是應該考慮和研究房地產(chǎn)商自律的問題,也就是房地產(chǎn)商必須自我約束的問題。從這個角度來講,我認為中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及其影響金融活動的一個重要原因,就是有的房地產(chǎn)商不能正確按照市場規(guī)則辦事,比如說危害銀行及消費者利益等,因而最后會導致中國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,并且使泡沫最后轉(zhuǎn)化為金融風險。從房地產(chǎn)商自律的內(nèi)容上來看,恐怕有這樣幾個問題需要考慮。
4.1.1.房地產(chǎn)商必須要尊重市場。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常好,人們對住房的需求不斷提升,這種住房需求的提升,必然會產(chǎn)生房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,因而我們應該尊重這個市場,但是有人不尊重這個市場,其主要表現(xiàn)就是欺騙購房人,例如面積上做假,質(zhì)量上不保證,不能按時交房等等,使得各種欺詐購房者的現(xiàn)象不斷發(fā)生。房地產(chǎn)領(lǐng)域里的各種消費者投訴,已經(jīng)成為我們國家投訴最多的一個產(chǎn)業(yè)。這就說明我們房地產(chǎn)商不能正確地對待不斷增長的市場,如果繼續(xù)采取這種欺詐購房者的現(xiàn)象,危害消費者主權(quán)現(xiàn)象的話,那就會必然使購房者的需求降低,最后受到損害的還是房地產(chǎn)本身。所以,我想我們房地產(chǎn)商應該在這個方面不斷提高自身的素質(zhì),能夠正確對待市場,能夠積極培育和引導我們?nèi)找嬖鲩L的房地產(chǎn)市場。否則,恐怕最后會使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)大起大落。目前,我們房地產(chǎn)開發(fā)項目很多,在這種開發(fā)項目很多的條件下,如果我們無視消費者應有的利益和應有的權(quán)利,那么,最終會限制消費者的需求,其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去,最后導致房地產(chǎn)泡沫及其金融風險的產(chǎn)生。所以,我想是不是我們房地產(chǎn)商要自律,重要的問題是一定要能夠正確地認識和看待市場。
4.1.2.房地產(chǎn)商要正確對待風險。也就是房地產(chǎn)商自身也要考慮勇于承擔風險的問題。勇于承擔風險,就要考慮提高自己的自身資本金比例。如果房地產(chǎn)商僅僅靠銀行的錢來去做房地產(chǎn)的話,最后的經(jīng)營風險全部都是銀行的金融風險,而不是自身的經(jīng)營風險,也就是把自身的經(jīng)營風險都會轉(zhuǎn)化為金融風險。所以,房地產(chǎn)應該提高自己的資本金比例。在房地產(chǎn)商提高自己資本金比例的條件下,運用銀行的資金搞房地產(chǎn),其結(jié)果就會使銀行和房地產(chǎn)商共擔風險。否則,就會把所有的經(jīng)營風險都轉(zhuǎn)給銀行,這是不對的。但是,現(xiàn)在面臨的問題是有些房地產(chǎn)商拿到一個項目之后,就成立子公司,而這種子公司的直接來源,又主要是銀行貸款。其結(jié)果就必然是:一旦出現(xiàn)泡沫,泡沫就會成為銀行的金融風險。需要指出的是,有些房地產(chǎn)商已經(jīng)做了十幾年的房地產(chǎn),應該說自己的資金積累已經(jīng)不少了。但是,每次在新項目開發(fā)上,卻還是往往主要依賴銀行,而不是提高自己的資本金,這種行為是不對的。就是說他沒有承擔這種風險的誠意,其結(jié)果都會把自己的經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。所以,我認為房地產(chǎn)商自律的一個重要內(nèi)容,就是要勇于承擔風險,要想辦法提升自己的資本金比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產(chǎn)商,更應該要考慮這個問題。否則,恐怕我們整個房地產(chǎn)的經(jīng)營風險都會轉(zhuǎn)嫁到我們的銀行身上,這是一個極其嚴重的問題。所以,我覺得房地產(chǎn)商自律的一個重要問題,就是要提高自身的資本金比例。
4.1.3.房地產(chǎn)商要正確對待財富。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè),財富積累也比較迅速。在這個條件下,我們房地產(chǎn)商必須要正確對待財富的問題。如果不正確對待財富,那么最終就有可能會無視法律,無視社會公德,無視社會責任?,F(xiàn)在有些房地產(chǎn)商,因為積累了一定財富之后,往往就目中無人,而且沒有法律概念,不僅沒有考慮到自己應承擔的社會公德,應承擔的社會責任,而且違規(guī)和違法,比如說欺騙消費者,比如說偷稅漏稅的等等。因此,我想,房地產(chǎn)自律的重要內(nèi)容之一,恐怕就是要正確對待財富,要看到擁有財富是我們國家改革開放給大家提供的機遇,擁有了這種機遇,才是擁有財富,也就是說,財富的擁有既是房地產(chǎn)商自身有能力的結(jié)果,也是整個社會提供機遇的結(jié)果。所以,擁有財富的人應該正確對待財富。在擁有財富的條件下,要有法律意識,不能擁有財富而無視法律,不能擁有財富而無視公德,不能擁有財富而無視社會責任。因為一旦沒有法律意識,沒有社會責任,沒有社會公德意識,就會產(chǎn)生各種違反社會法律乃至社會公德的行為。這是我們房地產(chǎn)自律的重要內(nèi)容之一。這方面如果不自律的話,最后的結(jié)果,可能就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,這種泡沫也就有可能帶來整個社會的金融風險。所以,我想自律的第三個方面就是應該要正確對待財富。
4.1.4.要不斷的提高自己的競爭力,提高自己企業(yè)競爭力,尤其是核心競爭力。提升核心競爭力就要求我們的房地產(chǎn)商應該不斷的在自己企業(yè)制度,企業(yè)管理,乃至企業(yè)文化上要不斷的提升自己。我們應該看到我們現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的有些企業(yè)的競爭力是很差的。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我們國家是新興產(chǎn)業(yè),容易賺錢,有的企業(yè)可能賺了錢,但是實際上核心競爭力并不是很強。因此,這就要求不少企業(yè)要進一步的提升自己核心競爭力,解決自身的問題。否則的話,會產(chǎn)生許多不利于自己發(fā)展的問題。我想房地產(chǎn)商是不是應該把提升自己核心競爭力,作為自律的內(nèi)容。不要認為自身賺了錢,就因為自己企業(yè)是一個好企業(yè)。實際上不少企業(yè)競爭力是很差的,我們應該從這種核心競爭力提升出發(fā),進一步加快房地產(chǎn)企業(yè)的改革,包括企業(yè)制度的改革,包括管理制度的改革,也包括企業(yè)文化的塑造,形成一個新的房地產(chǎn)企業(yè)。我們有一些房地產(chǎn)企業(yè),實際上是剛剛成立起來,可能因為各種機遇也做了一些好項目,但是做好這些項目,并不標志著自身競爭力的提升。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的競爭力必須進一步提升,我認為要認真考慮這個問題。所以,我想房地產(chǎn)自律的一個重要內(nèi)容,就是提升自己企業(yè)的核心競爭力,全方位推動自己的企業(yè)的改革,保證自身的穩(wěn)健發(fā)展。
4.2.有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道
黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場,擴大直接融資比例”。有條件和實力房地產(chǎn)企業(yè)探尋除銀行貸款以外其他融資方式,如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇,在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展,不僅有利于資金的籌集,還有助于風險的分散。
在融資渠道多元化的建設上,不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑,如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法:自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外,還有6個渠道:一是發(fā)債券;二是國內(nèi)上市公司,資本市場融資;三是海外上市,把公司重組起來到海外資本市場融資;四是吸收海外基金;五是施工企業(yè)墊資;六是房地產(chǎn)基金。
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè),開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段,開發(fā)企業(yè)將寸步難行。首創(chuàng)的經(jīng)驗雖好,但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的,中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。
4.3.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法
“121號”文件的出臺對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資無疑是雪上加霜。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金,解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),中小型地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一,其所要采取的方法也不同。目前,中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種:
第一,尋求與大公司合作。這種方法,一方面能得到大企業(yè)部分資金支持,解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功,對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。
第二,尋求民間資金。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金,這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高,民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,但因?qū)I(yè)知識和經(jīng)驗不足,畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。
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