一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本大致可分為四大部分：

　　一是建安成本，約占房地產(chǎn)總成本的50%;

　　二是土地成本;

　　三是配套設(shè)施費(fèi)，主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施;

　　四是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)

　　一是根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

　　二是客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

　　三是遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。

　　四是正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

　　五是組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料，堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

　　六是熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。

　　七是定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)主要階段的成本控制。

　　一項(xiàng)目決策階段的成本控制。在做出決策之前，必須認(rèn)真分析各種市場、技術(shù)及環(huán)境因素。新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須提交《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施;投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;《競投方案》(僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目);投資風(fēng)險(xiǎn)評估及相應(yīng)的對策;項(xiàng)目綜合評價(jià)意見等，資料的準(zhǔn)確性是決策者做出決策的主要條件。

　　二規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是關(guān)鍵，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(包括建造成本控制總體目標(biāo))，應(yīng)首先上報(bào)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”進(jìn)行審查，通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概(預(yù))算》，并在與上一階段的概(預(yù))算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概(預(yù))算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

　　三施工階段的工程造價(jià)控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。

　　第一，把握好工程施工招投標(biāo)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。

　　第二，加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風(fēng)氣，避免建設(shè)單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)，加強(qiáng)對簽證的監(jiān)督與審核，要求所有的簽證必須由監(jiān)理工程師核實(shí)后方可簽發(fā)。

　　第三，強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理技術(shù)問題、進(jìn)度問題及其它重大問題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù);另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對方的索賠要求。

　　四竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制。

　　一是嚴(yán)格核對合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

　　二是檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記.確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

　　三是落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

　　四是按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。

　　五是嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

　　六是嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。七是認(rèn)真審查，復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。

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