第一章 房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境變化分析

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)社會環(huán)境的內(nèi)涵

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的定義及構成

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的定義

　　房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟實體，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是指通過土地開發(fā)并在開發(fā)后的土地上建設各種建筑物的生產(chǎn)企業(yè)。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動不可能孤立地進行，而要與包圍它的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生各種錯綜復雜的溝通和交流。我們稱作用、影響和制約房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)活動的外部諸種因素的集合為房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的構成

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境因素所涉及的內(nèi)容眾多，為了研究和分析方便，我們一般把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境劃分為兩大類，即房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境。前者涉及宏觀因素，后者則多涵蓋微觀因素：

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境

　　房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)以外的諸因素所構成的一般環(huán)境，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境和技術環(huán)境、地理環(huán)境等，還包括那些能影響企業(yè)但聯(lián)系尚不清楚的條件。例如，1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過《新合同法》，這就是社會環(huán)境中政治因素的新變化，它對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不是直接的，因為它并非是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)，但它的潛在作用將會是非常大的。新合同法中對免責條款的限制、對格式條款的規(guī)定、以及新法所提出的不安抗辨權等對房地產(chǎn)企業(yè)同顧客的購買合同、同施工企業(yè)的建設工程合同等都有相當大的影響，一些過去的常用條款今后將是得不到法律支持的，甚至是違法的。隨著文本的調(diào)整，企業(yè)的行為也將隨之改變。這種影響是深層次的、長遠而又廣泛的，它將影響企業(yè)的整個行為的過程以及企業(yè)所處的整個社會環(huán)境的每個角落。

　　(2)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，是指其置身之中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構及其相互關系，是與實現(xiàn)企業(yè)目標直接相關的那部分環(huán)境，主要包括需求因素、資源因素和競爭因素。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層通常將大量的注意力集中于這一層面，因為這個層面內(nèi)的各因素均直接影響企業(yè)的對應方面的行為與策略，企業(yè)的任何決策都要在這一環(huán)境中去實施，并得以驗證是否正確。因此，研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來講，也是十分重要的。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)社會環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的關系

　　(1)社會環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境層次不同

　　前面我們已經(jīng)提到過，社會環(huán)境對企業(yè)的影響是間接的，但卻是廣泛而深遠的，涉及企業(yè)管理的整個過程;而產(chǎn)業(yè)環(huán)境則是直接作用于企業(yè)。

　　(2)社會環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境具有一致性

　　一方面，社會環(huán)境因素的變化會引起產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化。例如，新合同法的出臺會影響到社會中各行各業(yè)，直至每個個人。房地產(chǎn)也同樣受到變化的影響，使其中的需求因素、資源因素發(fā)生相應的變化，如顧客會要求新的合同格式和條款，增加對房地產(chǎn)企業(yè)責任的要求等等。

　　另一方面，產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化或多或少地都可以找到引起這種變化的社會環(huán)境變化。換句話說，很少有單純的產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化，產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化都可以找出其社會原因。

　　因此，我們可以這樣認為，社會環(huán)境變化在前，而產(chǎn)業(yè)環(huán)境在后。前者必須通過后者才能對企業(yè)起到作用，而后者的變化均是由前者的改變而產(chǎn)生。前者包含宏觀因素，后者包含微觀因素，因此本文將從客觀因素入手，分析社會環(huán)境的變化趨勢，然后再分析這種變化會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生何種影響(其中也涉及微觀環(huán)境分析)，進而對企業(yè)所應作出的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術調(diào)整進行分析論證。由于篇幅所限，本文只著重論述房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境方面。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)社會環(huán)境的構成

　　任何一個企業(yè)都具有社會性，其組織外的各種因素，對企業(yè)構成環(huán)境。而企業(yè)的特點又形成其獨立性，構成行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。每個房地產(chǎn)企業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)中的一分子。這里我們所講的房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以外的作用、影響、制約房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀因素稱之為社會環(huán)境 ，其主要包括：

　　1、政治環(huán)境。

　　雖然一定的政治是一定的經(jīng)濟的反映，但政治的反作用是強大的。尤其是在我國的社會主義市場經(jīng)濟體制下，土地歸國家所有，且房地產(chǎn)是關系到國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，政治環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響是巨大的。政治環(huán)境主要是指影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營思想和方針的重要因素，在國內(nèi)主要是指黨和政府的有關路線、方針、政策、法律和規(guī)定等;在國際交往中則涉及各國的體制，如不同政黨的政策及政權的更選及其趨勢。

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