實(shí)際上，成本法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定估價(jià)對(duì)象整體的公開市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的正常凈收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開市場(chǎng)價(jià)值來(lái)反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值。因此，我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。

　　我們甚至可以通過(guò)一些極端的情況來(lái)認(rèn)識(shí)其他估價(jià)方法與市場(chǎng)法之間的聯(lián)系。假定要評(píng)估一宗房地產(chǎn)在某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如果知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價(jià)是4 200元/┫，又知道該房地產(chǎn)的報(bào)酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房地產(chǎn)的正常市價(jià)應(yīng)該是4 200/(1+5%)=4 000(元/┫)。如果我們把一年以后的正常市價(jià)4 200元/┫當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)與市場(chǎng)法幾乎沒(méi)有什么區(qū)別了。

　　同樣，假設(shè)開發(fā)法是通過(guò)將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場(chǎng)價(jià)值減去尚需投入的開發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤(rùn)，得出該未完成的房地產(chǎn)價(jià)值，如果估價(jià)對(duì)象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開發(fā)法也就逐步接近市場(chǎng)法了。

　　1.2.2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的

　　在定義估價(jià)方法時(shí)，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí)，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，都明確要求采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。”

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

　　“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，……”

　　在房地產(chǎn)課稅估價(jià)時(shí)，則要求“宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”：

　　“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”

　　由此可見，針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，也是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價(jià)方法。

　　曾經(jīng)有人提出，市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價(jià)的結(jié)論通常偏低，收益法估價(jià)的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上，通過(guò)前面的簡(jiǎn)單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種估價(jià)方法得出的結(jié)論應(yīng)是趨于一致的。由此引伸，各種估價(jià)方法與估價(jià)目的在一般情況下并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價(jià)與各種估價(jià)方法做出匹配，提出在某種估價(jià)目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價(jià)方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價(jià)目的的限制。

　　當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法?！笨瓷先?，這是對(duì)成本法作為主要估價(jià)方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

　　“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià)，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。”

　　可以更明確一點(diǎn)說(shuō)，這只是一條過(guò)渡性的規(guī)定。

　　我們還可以再來(lái)看一下《規(guī)范》中“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”的一條規(guī)定：

　　“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。”

　　從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對(duì)“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價(jià)對(duì)象的，而并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價(jià)目的的。

　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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