1.2.4.3 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與最高最佳使用原則

　　遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提估價(jià)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的價(jià)值，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是在房地產(chǎn)的使用過程中實(shí)現(xiàn)的。最高最佳使用原則要求在估價(jià)時(shí)應(yīng)確定估價(jià)對(duì)象處于最高最佳使用狀態(tài)時(shí)的價(jià)值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個(gè)確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的基本思路：在估價(jià)時(shí)要首先確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價(jià)值。

　　1.2.4.4 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。

　　估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流對(duì)其價(jià)值影響是不同的。因此，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。在確定估價(jià)技術(shù)路線涉及到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程時(shí)，也就要注意到這一點(diǎn)，不能直接將不同時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流直接相加，而要進(jìn)行資金的時(shí)間價(jià)值換算以后再相加。

　　估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。因此，在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，就要注意要根據(jù)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場情況，進(jìn)而確定在此種房地產(chǎn)市場情況下的房地產(chǎn)總體價(jià)格水平。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的另外一層含義是：估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。例如一宗房地產(chǎn)在其未完工時(shí)的狀態(tài)與竣工后的狀態(tài)不同，相應(yīng)地就有不同的價(jià)格。在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，就要注意準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象在所規(guī)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀態(tài)，進(jìn)而決定估價(jià)對(duì)象在該狀態(tài)下的價(jià)格內(nèi)涵。

　　1.2.5 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線確定的過程

　　如前所述，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　例如，在進(jìn)行保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估時(shí)，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線就是：先對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生前的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再對(duì)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果的差額就是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值。

　　再以本書后面第3章案例3―2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)格加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。

　　一些簡單明確的房地產(chǎn)估價(jià)往往比較容易確定估價(jià)技術(shù)路線，確定估價(jià)技術(shù)路線的過程通?？梢院喕癁檫x擇確定估價(jià)方法。而一些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)則要先明確價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價(jià)技術(shù)路線。

　　1.2.6　幾個(gè)概念辯析

　　本講中有以下幾個(gè)基本概念：估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)結(jié)論、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這幾個(gè)基本概念的關(guān)系簡單總結(jié)如下，意在拋磚引玉，調(diào)動(dòng)同學(xué)們的主觀積極性，可以通過自己的學(xué)習(xí)，仁者見仁、智者見智，自己總結(jié)歸納。

　　1.估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法關(guān)系。先有估價(jià)目的，再有估價(jià)技術(shù)路線，然后有估價(jià)方法。技術(shù)路線反映的是價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，是比方法更高一個(gè)層次的概念，與方法密不可分，不同估價(jià)方法對(duì)應(yīng)不同技術(shù)路線。

　　2.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)結(jié)論、價(jià)格內(nèi)涵關(guān)系。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)(公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn))是估價(jià)方法內(nèi)含的一種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，對(duì)所有估價(jià)方法都有約束力。打個(gè)比方，估價(jià)目的是過河，估價(jià)方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價(jià)結(jié)論是到達(dá)河對(duì)岸。不同的估價(jià)目的，即使是同一種估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)論也可能不一樣。價(jià)格內(nèi)涵是指房地產(chǎn)價(jià)格的含義和具體內(nèi)容，估價(jià)結(jié)論是價(jià)格內(nèi)涵的外在表現(xiàn)形式。

　　3.僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優(yōu)劣高下之分，但對(duì)于不同的人來說(這里的人指估價(jià)對(duì)象)，可能就有一定匹配、適用關(guān)系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。

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