人口因素

　　一、人口數量

　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需 求就會增加，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下降。此為重要的結論。

　　在城市，特別是隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產的需求必然增加，從而會引起城市房地產價格上漲。人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來分析它們對不同類型房地產的價格影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產價格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產價格;另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產價格。此句話為重要結論。

　　二、人口素質

　　人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產價格必然低落。此句話為重要結論。

　　三、人口結構

　　人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數占總人數的比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數量等情況，它對于住宅類型的選擇等有重要參考價值。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。其中的家庭人口規(guī)模(家庭平均人口數)發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數發(fā)生變動，從而引起所需要的住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。此句話為重要結論。

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