三、房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告

　　根據(jù)稅基評估的特點和要求，房地產(chǎn)計稅價格評估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個方面進(jìn)行完善：

　　(一)進(jìn)行計稅價格評估的情形

　　現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進(jìn)行確定;二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估;三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進(jìn)行扣除，但又無法獲得的情形;四是交易價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機關(guān)參照市場價格核定。

　　未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。但各個國家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

　　(二)確定估價主體

　　國外及我國中國香港的房地產(chǎn)計稅價格評估一般由專門的機構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國的總估價師辦公室、中國香港的差餉物業(yè)估價署等。與一般政府機構(gòu)不同的是，這些機構(gòu)實行首席評估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場信息職能。比如中國香港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告就成為中國香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價師協(xié)會職能。

　　具體的房地產(chǎn)計稅價格評估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行。

　　(三)搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息

　　主要包括估價對象所在地區(qū)對房地產(chǎn)價格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財產(chǎn)類別、所有權(quán)變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動態(tài)的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評估機構(gòu)、納稅人的納稅申報三個途徑。

　　(四)明確每次計稅價格估價基本事項包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進(jìn)行課征;明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍;明確估價時點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點;而其他一次性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實際交易的時間確定時點;時點要精確到日。

　　(五)擬定計稅價格評估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價需要用重置成本法，營業(yè)稅估價主要應(yīng)當(dāng)采用市場法;二是調(diào)查搜集評估所需資料;三是預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

　　在上述基礎(chǔ)上對評估對象的計稅價格進(jìn)行初步評估。

　　(六)實地查勘估價對象。

　　雖然海量納稅評估信息和年度納稅評估，能在很大程度上保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會、自然環(huán)境和被評估對象自身變化等因素，仍然有可能導(dǎo)致計稅價值變動。所以估價人員必須到計稅房地產(chǎn)現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實。

　　(七)確定估價結(jié)果撰寫估價報告

　　確定估價結(jié)果和撰寫估價報告是任何計稅價格評估的最終目的。一份合格的計稅價格評估報告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：1、說明征稅對象的納稅人、征管機關(guān)的名稱;2、說明具體的稅種及其特定征收管理要求;3、說明征稅對象評估的對象和范圍;4、評估任務(wù)的分析和方法選擇;5、說明評估目的和基準(zhǔn)日;6、定義征稅對象價值類型;7、列出評估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過程，修正類似征稅對象所需注意的事項;8、說明評估結(jié)論;9、重要的聲明，包括遺漏事項和未確定事項。

　　四、房地產(chǎn)計稅價格評估管理和評估人員執(zhí)業(yè)操守除了統(tǒng)一的評估執(zhí)業(yè)道德要求外，計稅價格評估對評估師的道德規(guī)范應(yīng)該有以下特殊要求。

　　1、廣義的客觀、公平、公正。

　　其他類型的價格評估主要是在委托人和被評估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)人等有限數(shù)量的主體之間保持客觀、公平、公正，相對容易做到。但是，計稅價格評估往往是在社會不特定人群之間保持客觀、公平和公正，真正做到難度更大。

　　2、保守國家秘密原則。

　　計稅價格評估在很大程度上是帶有公務(wù)性質(zhì)的行為，在公務(wù)過程中，有可能接觸到大量的國家機密。因此，保守國家機密，應(yīng)當(dāng)成為計稅價格評估人員的一項特定要求。

　　3、維護(hù)國家利益原則。

　　其他各類評估的當(dāng)事人一般都是高度人格化的主體，能通過積極、主動的行為去維護(hù)自身利益。但是在計稅價格評估中，作為一方當(dāng)事人的國家或者地方政府，是非人格化的主體，在維護(hù)利益方面往往是消極的被動的，需要評估師主動增強國家利益觀念，尋求納稅人和國家之間在個人利益和公共利益之間的平衡。

　　4、職業(yè)能力勝任的原則。

　　由于房地產(chǎn)計稅價格評估專業(yè)性較強，需要具備宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、評估、公共財政和稅收方面的知識，并非每個注冊評估師都能夠勝任。因此要求評估人員一是要不斷加強后續(xù)教育，提高業(yè)務(wù)能力;二是要求房地產(chǎn)評估行業(yè)管理部門與稅收征收機關(guān)，逐步建立計稅價格評估業(yè)務(wù)的資格認(rèn)證制度，從制度上保證評估質(zhì)量;三是接受委托的評估師在接受委托之前要做專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)經(jīng)歷如實申明。

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