第一百三十六條　建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　【解釋】本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。

　　土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發(fā)掘土地的價值，是各國共同面臨的課題。隨著人類社會的進步和發(fā)展，特別是現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)的進步，分層次開發(fā)土地成為了土地利用的新趨勢。我國一些地區(qū)也出現(xiàn)利用地下空間建造地下商場、車庫等設(shè)施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對于空間利用的問題，我國有的地方在出讓土地時也進行過探索：將建設(shè)用地使用權(quán)人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據(jù)規(guī)劃確定;深度根據(jù)技術(shù)指標確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權(quán)仍屬于國家，國家可以再次出讓。由于我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未對土地分層出讓的問題做出過規(guī)定，實踐中對于專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)仍不明確，造成一些土地登記機構(gòu)無法辦理登記手續(xù)，相關(guān)設(shè)施權(quán)利人的權(quán)利得不到確認和法律上的保護。因此，在物權(quán)法中，對土地分層次利用的權(quán)利進行規(guī)范勢在必行。

　　如何在物權(quán)法中規(guī)定空間利用的權(quán)利，在物權(quán)法起草過程中有不同的意見。有人建議，在用益物權(quán)一編對“空間利用權(quán)”設(shè)專章，對空間利用權(quán)的設(shè)定、期限、轉(zhuǎn)讓、抵押等問題做出規(guī)定。有人建議，空間權(quán)可分為空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)、空間鄰地利用權(quán)等，因此，應(yīng)當把這些權(quán)利放人物權(quán)法相應(yīng)的章節(jié)里分別規(guī)定。

　　羅馬法中存在“誰擁有土地誰擁有土地之無限上空”的主張，但是該觀點在現(xiàn)代社會中已經(jīng)被拋棄，即使在土地私有的國家也不存在因擁有土地而當然享有該土地上下空間權(quán)利的問題。隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。為了適應(yīng)土地利用由平面趨向立體化發(fā)展的趨勢，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國家和地區(qū)在民法地上權(quán)中規(guī)定空間利用的問題，有的國家和地區(qū)單行法中也涉及空間利用權(quán)的內(nèi)容，1966年日本對民法典修改時，增加了空間地上權(quán)的內(nèi)容。規(guī)定地下或者空間因定上下范圍及有工作物，可以以之作為地上權(quán)的標的。我國中國臺灣“民法”制定時，僅就普通地上權(quán)做了規(guī)定，未規(guī)定空間地上權(quán)。1988年中國臺灣制定的“大眾捷運法”確立了空間地上權(quán)的內(nèi)容，規(guī)定大眾捷運系統(tǒng)主管機關(guān)因路線工程上之必要，可以穿越公有、私有土地之上空或者地下，其土地所有人、占有人或者使用人不得拒絕，必要時可以就其需用之空間范圍協(xié)議取得地上權(quán)，協(xié)議不成時，通過征收來取得，并給予相應(yīng)的補償。據(jù)了解，中國臺灣正在對“民法”進行修訂，其中對于“地上權(quán)”的一項重要修正，就是明確規(guī)定“空間地上權(quán)”，即地上權(quán)得在他人土地上下之一定空間范圍內(nèi)設(shè)定。英美法系國家對于空間利用權(quán)也有相應(yīng)的規(guī)定。19世紀20年代，美國城市開始進入土地的立體開發(fā)時期，將土地上下空間的利用從土地地表分離出來，在一定高度予以分割。在此基礎(chǔ)上以一定空間為客體允許讓渡、租賃。1927年美國伊利諾伊州制定的關(guān)于鐵道上空讓渡、租賃的空間權(quán)立法，是美國歷史上第一部關(guān)于空間權(quán)的成文法。1973年俄克拉荷馬州也出臺了空間法，使已獲得承認的空間權(quán)以成文法的形式加以確認。根據(jù)該法的規(guī)定，空間權(quán)是一種不動產(chǎn)，可以成為所有、讓渡、租賃、擔保及繼承的標的，并且在征稅及征收上適用不動產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。

　　我國城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國家和集體，當事人只能通過設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據(jù)本法第一百三十八條第(四)項的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，應(yīng)當在合同中明確規(guī)定建設(shè)物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施占用的空間范圍，這樣建設(shè)用地使用權(quán)人對其取得的建設(shè)用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫字樓;地下20-40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。所以，建設(shè)用地使用權(quán)的概念完全可-以解決對不同空間土地的利用問題，物權(quán)法沒有引人空間利用權(quán)的概念。因此，本條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　那么，如何調(diào)整同一塊土地不同用益物權(quán)人之間的關(guān)系呢?根據(jù)本法的規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)利人根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，應(yīng)當為相鄰各權(quán)利人提供必要的便利，并在其權(quán)利受到損害時，可以請求相鄰權(quán)利人補償。不動產(chǎn)的權(quán)利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設(shè)定地役權(quán)取得對他人土地的利用。以上規(guī)定完全適用于分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之間應(yīng)當適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。如果建設(shè)用地使用權(quán)人一方需要利用另一方的建設(shè)用地，同樣可以通過設(shè)定地役權(quán)來解決?？傊?，物權(quán)法所有適用于“橫向”不動產(chǎn)之間的相鄰關(guān)系和地役權(quán)等規(guī)定都適用于“縱向”不動產(chǎn)之間。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

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