中國物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定考試物業(yè)管理實務(wù)(考卷)

　　(2006年10月28日)

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　!、一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。

　　A、50 B、300 C、500 D、1000

　　2、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

　　A、30 B、45 C、60 D、90

　　3、某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理面積上看，該公司符合申報( )資質(zhì)條件。

　　A、一級 B、二級 C、三級 D、三級待定

　　4、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立局面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　A、7 B、15、 C、30 D、45

　　5、在前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。

　　A、可任選其中一個作為中標(biāo)人 B、應(yīng)以標(biāo)價最低的為中標(biāo)人

　　C、應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

　　D、應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

　　6、物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。

　　A、③-②-①-④-⑤-⑥ B、③-②-①-⑤-④-⑥

　　C、②-③-①-④-⑤-⑥ D、②-③-①-⑤-④-⑥

　　7、物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

　　A、各業(yè)主分別 B、業(yè)主大會

　　C、業(yè)主委員會代表業(yè)主 D、物業(yè)建設(shè)單位

　　8、業(yè)主臨時公約由( )制定。

　　A、建設(shè)單位 B、購房人

　　C、物業(yè)管理企業(yè) D、房地產(chǎn)行政主定部門

　　9、物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。

　　A、設(shè)計工作 B、工程監(jiān)理工作

　　C、開發(fā)建設(shè)工作 D、專業(yè)咨詢工作

　　10、前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂到( )之日止的物業(yè)管理活動。

　　A、首次業(yè)主大會會議召開 B、業(yè)主大會成立

　　C、50%業(yè)主入住 D、物業(yè)服務(wù)合同生效

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　　11、業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。

　　A、建設(shè)單位 B、業(yè)主委員會

　　C、政府主管部門 D、新物業(yè)管理企業(yè)

　　12、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物業(yè)品損壞等，( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

　　A、裝修人 B、裝修企業(yè)

　　C、裝修施工人員 D、物業(yè)管理公司

　　13、在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及相應(yīng)手續(xù)的，( )。

　　A、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將是業(yè)主入住不成立

　　B、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主入住成立

　　C、業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D、即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14、檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗方法。

　　A、測量 B、敲擊 C、使用 D、目測

　　15、房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括( )。

　　A、磚結(jié)構(gòu) B、木結(jié)構(gòu)

　　C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D、框架結(jié)構(gòu)

　　16、對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)( )。

　　A、事后維修 B、緊急搶修

　　C、預(yù)防性維修 D、大修

　　17、物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括( )記錄。

　　A、日常運行 B、客戶投訴

　　C、維修和技術(shù)改造 D、各項電氣預(yù)防性試驗和其它測試

　　18、下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要辦法的是( )。

　　A、挖巢法 B、藥殺法 C、熏蒸法 D、誘殺法

　　19、下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。

　　A、澆水 B、病蟲害防治 C、雜草防治 D、綠化改造工程

　　20、下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，正確的是( )。

　　A、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

　　B、物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

　　C、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

　　D、物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問

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　　21、下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是( )。

　　A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示

　　D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理

　　22、電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。

　　A、確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生

　　B、通過安全窗撤離轎廂

　　C、通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

　　D、通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

　　A、三個月 B、半年 C、一年 D、二年

　　24、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　A、物業(yè)服務(wù)成本 B、物業(yè)服務(wù)支出

　　C、物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費 D、物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費

　　25、住宅專項維修資金屬于( )所有。

　　A、物業(yè)管理企業(yè) B、全體業(yè)主

　　C、物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D、建設(shè)單位

　　26、在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。

　　A、提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥

　　B、自行決定

　　C、與部分業(yè)主商議決定

　　D、與建設(shè)單位商議決定

　　27、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是( )。

　　A、政府定價 B、政府指導(dǎo)價

　　C、業(yè)主定價 D、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

　　28、新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向( )索取物業(yè)檔案資料。

　　A、業(yè)主 B、建設(shè)單位 C、施工單位 D、監(jiān)理單位

　　29、某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是( )。

　　A、通知 B、報告 C、請示 D、決定

　　30、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取( )。

　　A、管理服務(wù)費 B、審批費

　　C、施工現(xiàn)場管理費 D、裝修保證金

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　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意的，至少有1個錯。錯選，本題不得分;少選 ，所選的每個選項得0.5分)

　　31、二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。

　　A、國務(wù)院建設(shè)主管部門

　　B、省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

　　C、省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　D、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　E、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　32、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

　　A、企業(yè)法定代表人的身份證明

　　B、企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

　　C、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

　　D、管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同

　　E、物業(yè)服務(wù)合同

　　33、物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。

　　A、物業(yè)管理企業(yè) B、物業(yè)建設(shè)單位

　　C、業(yè)主大會 D、業(yè)主委員會

　　E、物業(yè)所有權(quán)人

　　34、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。

　　A、簽訂合同的主體不同

　　B、合同終止條件不同

　　C、前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

　　D、前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

　　E、前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

　　35、下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。

　　A、業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

　　B、業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

　　C、業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

　　D、業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

　　E、業(yè)主公約僅有道義上的約束力

　　36、某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A、立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B、電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用

　　C、建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用

　　D、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用

　　E、電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支

　　37、按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。

　　A、居住 B、公共 C、商業(yè)

　　D、工業(yè) E、其它

　　38、物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般包括( )。

　　A、車輛維修員 B、車輛清洗員

　　C、交通疏導(dǎo)及管理員 D、停車場保潔員

　　E、停車收費員

　　39、物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。

　　A、物業(yè)管理 B、物業(yè)經(jīng)營

　　C、政策性虧損補貼 D、物業(yè)大修

　　E、共用部位的租賃收入

　　40、物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

　　A、企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

　　B、營業(yè)利潤

　　C、投資凈收益

　　D、營業(yè)外收支凈額

　　E、補貼收入

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　　41、物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。

　　A、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用

　　B、物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

　　C、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用

　　D、管理服務(wù)人員的工資

　　E、項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42、按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行( )。

　　A、政府定價 B、政府指導(dǎo)價 C、市場調(diào)節(jié)價

　　D、業(yè)主定價 E、政府與業(yè)主共同定價

　　43、住宅專項維修資金可用于( )。

　　A、彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足 B、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

　　C、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

　　E、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

　　44、下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A、由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

　　B、管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

　　C、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進(jìn)行審計

　　D、物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

　　E、物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

　　45、物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A、物業(yè)管理企業(yè) B、物業(yè)管理專業(yè)人員 C、業(yè)主委員會

　　D、建設(shè)單位 E、物業(yè)使用人

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　　三、案例分析題(共2題，每題20分，請根據(jù)背景材料，按要求作答)

　　案例分析題(一)

　　某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總

　　見下表。

　　問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?

　　問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)的項目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?

　　問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?

　　問題4：在上述的問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項目上哪一項?為什么?

　　問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，使舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平?

　　案例分析題(二)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面方式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會局面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物來服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

　　2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)?

　　問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?

　　問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?

　　問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由?

　　問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗?

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、C 2、A 3、C 4、C 5、D 6、D 7、C

　　8、A 9、D 10、D 11、B 12、A 13、C 14、B

　　15、D 16、C 17、B 18、C 19、D 20、A 21、B

　　22、C 23、C 24、B 25、B 26、A 27、D 28、B

　　29、C 30、A

　　二、多項選擇題

　　31、BD 32、ACD 33、BCE 34、ABE 35、AB 36、AC 37、ACDE

　　38、CDE 39、ABD 40、BCDE 41、BE 42、BC 43、BCD 44、AD

　　45、AB

　　三、案例分析題

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、判枰Y金投入的項目有：第1、6、7、8、9項;

　?、破渲械?、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/P>

　　問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、诺?項和第12、13項;

　?、莆飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主做出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理;物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù);并跟送事態(tài)，及時向業(yè)主通報。

　　問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、趴赡茉蛴校涵h(huán)境臟亂，其中積水較多是孳生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因;

　?、茟?yīng)采取措施;加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，即水處理，加強藥物滅蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠;同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合。

　　問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　第11項 ，因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費用的義務(wù)(答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分)

　　問題5答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、偶訌娀A(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn);

　　⑵調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;

　?、羌訌姲踩芾?，公共秩序管理;

　?、燃訌娦^(qū)公用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;

　?、杉訌娦^(qū)衛(wèi)生管理工作;

　　⑹加強溝通和宣傳工作。

　　二、案例分析題(二)

　　問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、派鲜?0戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因為房屋未超過保修期限;

　?、频鲜鲎粢笠椅飿I(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

　　問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　⑴乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng);

　?、圃摴緫?yīng)勘查現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修;

　?、峭瑫r應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進(jìn)展情況。

　　問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”;

　　問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　拒絕移交的理由不成立，理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途徑解決(答因合同已經(jīng)終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料也可得分)。

　　問題5答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：

　　⑴乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實物查驗，做好查驗紀(jì)錄;盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作;

　?、谱圆轵炛掌穑椅飿I(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案;

　?、且椅飿I(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料。

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