上世紀90年代，建筑師李浩然從新加坡返回中國香港攻讀博士學(xué)位。

這個“入寶山而不取分毫”的決定，招來許多同行的調(diào)侃：“你在做房地產(chǎn)最容易賺錢的地方念書，傻了嗎?”

彼時，頭頂“亞洲經(jīng)濟奇跡”光環(huán)的中國香港已經(jīng)完成財富積累，加上普通市民可按九成按揭買房，每年土地供應(yīng)卻限制在50公頃，供少于求的局面，使得大量資金涌入房地產(chǎn)市場。但對于現(xiàn)任中國香港大學(xué)建筑學(xué)院建筑保育學(xué)部主任李浩然而言，這種“暴發(fā)”局面卻未必意味著建筑師的黃金時代。“建筑師的自主空間已經(jīng)很少，大多數(shù)時候，他們的設(shè)計才能只是用來協(xié)助地產(chǎn)商‘賺到盡’，但卻往往罔顧建筑的觀感與質(zhì)量。曾有建筑師因為沒有按要求‘充分利用土地面積’而被地產(chǎn)商告上法庭。換言之，建筑師只是在被迫接受不合理的事物。”

“充分利用土地面積”，這只是“發(fā)水”的委婉表達而已。這個原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重，以期賣出好價錢的粵語詞，精確概括了中國香港地產(chǎn)商在合法條件下擴充銷售面積，創(chuàng)造極致利潤的種種別出心裁之舉。而“發(fā)水”的初衷，不過是在這座寸土寸金的國際化大都市，求得“有瓦遮頭”。

對于普通港人而言，在街邊坐一坐比家里要寬敞的多。/ 電影《花樣年華》里的街邊小店。

自開埠以來，“居者有其屋”便是中國香港人最大的訴求。早期建筑物采用騎樓模式，二層以上的樓體大幅延伸至街面，再以廊柱托住，在占地基本不變的情況下顯著增加建筑的可利用面積。及至上世紀50年代，“升級版騎樓”——擁有走廊式懸臂露臺的商住大廈——開始流行，伴隨著內(nèi)地移民的大量涌入，有業(yè)主以鐵窗封閉露臺，將之改造為私人居住空間，或用于出租，稱作“推鐵窗”，于是引發(fā)眾人效仿。鑒于這種違建行為對緩解住房危機起到顯著作用，中國香港政府當時以“給予容忍”(tolerance)回應(yīng)立法局的質(zhì)詢。

盡管公屋制度的推行，使那些一度被基層人員當作棲身之所的超大露臺逐漸完成歷史使命，但它們在“推鐵窗”風(fēng)潮中帶來的可觀利潤，卻讓地產(chǎn)商獲得不少“創(chuàng)收”靈感。在中國香港近半個世紀的“發(fā)水史”中，也正是露臺、飄窗、墻壁這些日常生活中幾乎被人遺忘的建筑構(gòu)件，扮演著地產(chǎn)商與政策、業(yè)主“斗智斗勇”的利器。為了讓寫在樓書上的銷售面積數(shù)字足夠重磅，它們往往是以嚴重違反邏輯的形式示人。

譬如上世紀80年代時，中國香港政府規(guī)定寬度小于500毫米的窗臺可不計入樓面面積(即地產(chǎn)商無需繳付地價)，可容一人臥于其上的“巨型窗臺”應(yīng)運而生。在位于西九龍的一處樓盤，部分窗臺甚至開向自己單位的墻身及天井。

“巨型窗臺”為地產(chǎn)商貢獻可觀的隱性收入。

“如果每個單位有6扇窗，每層樓有2至4個單位，一幢住宅樓有20層，光是‘巨型窗臺’貢獻的面積，就是一筆隱形財富。”李浩然說，許多花了冤枉錢而心痛的中國香港人只好把“巨型窗臺”改造成床，算是勉強物盡其用。

然而，當會所、游泳池、網(wǎng)球場、地下車庫、空中花園等公用設(shè)施也成為“發(fā)水”工具被攤?cè)虢ㄖ娣e，當業(yè)主被要求為與之相關(guān)的種種繁瑣且價格不菲的管理、維護開銷埋單，質(zhì)疑聲音便開始指向“建筑面積計價”。

值得一提的是，出于環(huán)保及滿足民眾康樂需求的考慮，這些公共設(shè)施本就位列政府公布的樓面面積豁免名單中，如此大規(guī)模地借政策紅利“薅羊毛”，中國香港市民慢慢地就不能容忍了。

“到手的實用面積開始急劇縮水到建筑面積的三成至六成，地產(chǎn)商擁有了絕對的主動權(quán)，‘有良心’的會少計些公共設(shè)施，市場不行的時候也會對業(yè)主‘寬容些’，當然，這都得憑運氣。”李浩然的同事、建筑保育學(xué)部客席助理教授黎志邦覺得，問題的關(guān)鍵還在于業(yè)主的知情權(quán)與選擇權(quán)沒有保障，“你不知道這個模糊的‘建筑面積’中，屬于你自己的利益范圍在哪里，但又不得不另外花一筆錢買你不需要的東西。”

墻壁、窗臺、露臺這些日常生活中極易被忽略的建筑構(gòu)件，常被中國香港地產(chǎn)商當作“發(fā)水”。

2.“對業(yè)主來說，‘建筑面積’成了一個越來越不可控的概念。”

潘永祥并不反對將公共面積計入建筑面積，并按比例向各單位分攤。他指出，這一傳統(tǒng)與中國香港房地產(chǎn)業(yè)一樣歷史悠久。

“在以前，公共面積大致包括升降機、走廊、樓梯等，規(guī)劃也很標準，占建筑面積差不多20%，大家都心里有數(shù)。但目前的問題是，發(fā)展商將越來越多的公用設(shè)施囊括其中，又沒有一個統(tǒng)一、明確的計算準則，‘發(fā)水’便可能不受控制。譬如兩套價格同樣為1萬港元一平方尺(約0.11平方米)的住房，很可能因為公用設(shè)施配置的差異，而讓業(yè)主拿到迥然不同的實用面積。對業(yè)主來說，‘建筑面積’成了一個越來越不可控的概念。”

2008年，一場改革拉開序幕。時任中國香港測量師學(xué)會產(chǎn)業(yè)測量組主席的潘永祥出任實用面積工作小組主席。最終，實用面積的概念被定義為“由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺及工作平臺”，這一釋義得到了特區(qū)政府的采納。

于是，窗臺、冷氣機位之類的“發(fā)水高發(fā)區(qū)域”，即此前公認的公共面積，尤其是彼時大肆擴張的花園、會所、球場、車位等，被排除在新定義之外。在樓書上，它們的位置、范圍會被清晰標注出來，只是考慮到中國香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會被置于墻壁內(nèi)，看似并無用途的墻壁，還是被納入實用面積。

2018年9月23日，中國香港，林小薇與母親同住不到7平方米的“劏房”，人打開門后只能側(cè)身往里走兩步。一張由社福機構(gòu)特制的L形雙層床霸占了大部分空間，兩張床錯開的位置被用作衣柜和書柜。小薇愛讀書，但怕晚上看書會打擾母親，她一般要跑到樓下快餐店或坐在馬桶上看書。

2011年11月底，《一手住宅物業(yè)銷售條例草案》展開公眾咨詢。條例草案明確規(guī)定，使用“實用面積”作為新房銷售的唯一計價方式,并正式將“實用面積”表述納入法規(guī)。在此之前，由測量師學(xué)會、律師公會成員組成的督導(dǎo)委員會對房屋相關(guān)信息公布時間表、售樓書內(nèi)容等實施細則作出了全面規(guī)定。

對潘永祥而言，與地產(chǎn)商不斷磨合并尋求共識的“持久戰(zhàn)”，也是在那期間上演的。

“地產(chǎn)商覺得監(jiān)管太過嚴苛，譬如臨時買賣合約(由業(yè)主與地產(chǎn)商簽訂的未具法律效應(yīng)的合約，為正式買賣合約及樓契的依據(jù))，簽訂后應(yīng)該什么時候在網(wǎng)上公布?我沒有接受地產(chǎn)商提出的‘3日內(nèi)’‘5日內(nèi)’建議，而堅持是必須在24小時內(nèi)。高鐵票、演唱會門票的銷售情況都能做到即時顯示，所以從技術(shù)的角度而言并不是不可做到。這樣一來，業(yè)主可以通過每天更新的數(shù)據(jù)，對房屋銷售行情、價格有一個具體且量化的認知，而不是聽信地產(chǎn)商‘房源緊張’‘供不應(yīng)求’的說詞，落入‘擠牙膏式售房’的圈套。”一來二去的交鋒中，潘永祥將保護業(yè)主知情權(quán)這條底線緊緊咬住。

2013年，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式施行，媒體報道見證了相關(guān)方面的審慎態(tài)度和不適應(yīng)：大量樓書“回爐”修訂，地產(chǎn)商擔心其中錯漏可能招致刑事責(zé)任，開始放緩?fù)剖坌卤P;動輒幾百頁厚、圖例細則繁復(fù)至極的樓書，令買家看到眼花……如今回憶起當時的情景，中國香港某地產(chǎn)經(jīng)紀人李小姐表示，或許是因為入行時間不足一年，自己比許多資深同事更快地適應(yīng)了“一手新例”，接受“實用面積計價模式”也沒有經(jīng)歷太多的波折。

唯一令她印象深刻的變化，是經(jīng)常接到顧客的詢問：“咦?怎么房子的尺價突然貴出來一千多港元?”

中國香港某樓盤的陽臺僅能容下一張桌子，這種并不實用的陽臺將自身面積嚴格控制在政府規(guī)定的豁免范圍內(nèi)，又可以計入實用面積賣給業(yè)主獲利。

早在立法階段，“實用面積計價可能推高房屋的單位面積價格”就已經(jīng)成為地產(chǎn)商最大的顧慮。但潘永祥覺得，這種“推高”，好比把街市整只出售的榴蓮與超市去殼后盛在泡沫塑料盤中出售的榴蓮肉相提并論，后者因為包含人工，價格偏高但更易食用，也免除了榴蓮殼重量對價格造成的不確定影響，孰優(yōu)孰劣，其實已經(jīng)一目了然。

為應(yīng)對公眾對新交易法則的不適應(yīng)狀況，特區(qū)政府則設(shè)置條例生效前10個月作為社會過渡期，其間采取建筑面積計價與實用面積計價并行的“雙軌制”，除此之外，并未采取其他干預(yù)措施。潘永祥坦言，房價本來就是隨經(jīng)濟環(huán)境、供需而上下浮動的。

剛開始實行實用面積計價時，買家可能必須切換回建筑面積計價模式，才能對房屋價格水平作出判斷，但當這種浮動提供了實用面積計價標準下的價格數(shù)據(jù)，買家便可通過數(shù)據(jù)間的互相參照及對比，逐步以新的計價標準判斷房屋價格水平。“確保業(yè)主的利益不受損害，剩下的交給市場規(guī)律解決。”潘永祥說。

居者有其屋在中國香港不是一件容易事，當然，在很多城市都是如此。

3.“一味排斥‘公攤’，將看似與居住沒有關(guān)系的公共空間等同于‘發(fā)水’，其實是在將不同范疇的問題混為一談。”

地產(chǎn)商“虎口爭食”的努力，當然不可能隨著“一手新例”的出臺而平息。驗樓師詹濟南向媒體分享工作經(jīng)歷時，就提到近兩年來地產(chǎn)商為應(yīng)對官方限制“發(fā)水”而設(shè)計的“僵尸露臺”——空間逼仄到僅容一人站立，既沒有超出政策規(guī)定中大幅縮水的豁免面積，又可以計入實用面積賣給業(yè)主獲利。

但投機成本的提升與業(yè)主知情權(quán)的改善，還是對中國香港樓市的“發(fā)水”亂象起到根本上的抑制作用。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局共接到31宗投訴，達2013年“一手新例”實施以來的新低。按照李小姐的說法，居高不下的房價才是顧客們最關(guān)心的，不過目前樓書上的數(shù)字所見即所得，“把什么都攤開來講清楚了，不用再猜謎”，至少能讓顧客們的每一分錢“花得踏實”。

提到“實用面積計價”，黎志邦作出了“基本達到預(yù)期效果”的評價：“當獲得豁免的建筑構(gòu)件、公用設(shè)施被區(qū)分在實用面積范圍之外，不再創(chuàng)造利潤，地產(chǎn)商會出于節(jié)約成本的考慮逐漸停止不合理規(guī)劃。而且這些構(gòu)件、設(shè)施的相關(guān)信息必須以透明的形式呈現(xiàn)在買家面前，任何形式的隱瞞、歪曲都可能導(dǎo)致檢控，‘違法’本身就構(gòu)成了另一筆成本。”

公攤面積的相關(guān)爭議，不止發(fā)生在中國香港。

對于公共空間諸多設(shè)施的維護費用，中國香港當下仍采取按每個單位分攤的辦法，管理公司添置及改建設(shè)施的行動，則須通過業(yè)主法團同意。但“買房是否只買專屬單位內(nèi)的實用部分”“為公共空間、公共設(shè)施埋單是否有合理之處”等問題卻引發(fā)了諸多討論。

中國香港中原集團主席施永青曾就此撰文指出，“大廈公用地方的共享權(quán)與共管權(quán)，亦是業(yè)權(quán)的重要組成部分”。

提到公共空間，陳先生也對他曾經(jīng)入手的一處樓盤贊不絕口。這處樓盤在大堂與各樓層之間開辟了一個類似于廣場的空闊平臺，從這個平臺乘坐電梯上行，摩天大樓帶來的壓迫感能明顯得到緩解。“中國香港地方小，需要通過巧妙安排空間來營造寬敞、舒適的效果。你說這筆賬怎么算?那么大的平臺，要說有什么具體用處也確實說不出，但攤下來可不便宜。”

中國香港的高密度住宅。

潘永祥認為，一味排斥“公攤”，將看似與居住沒有關(guān)系的公共空間等同于“發(fā)水”，其實是在將不同范疇的問題混為一談。

“譬如，滅蚊燈、暖氣管、路燈都不在業(yè)主屋內(nèi)，卻切實影響業(yè)主的居住舒適度。所以‘發(fā)水’的問題，自有‘實用面積’來解決;公共空間的使用權(quán)限，收益的歸屬，支出的承擔者，則是通過地產(chǎn)商與業(yè)主協(xié)商解決的;當然這還涉及‘知情權(quán)’的問題，地產(chǎn)商在房屋交易的階段，對于一些可能引發(fā)法律糾紛的細節(jié)，必須做好信息的傳達和解釋。”

相比之下，李浩然則更強調(diào)政府在規(guī)劃公共空間方面的責(zé)任：“現(xiàn)在的情況是，地產(chǎn)商對公共空間的規(guī)劃各自為陣，即使不考慮‘發(fā)水’因素，提供的公共設(shè)施也往往可有可無。更有聲音說，公共空間和公用設(shè)施不計入建筑面積，有可能影響居住質(zhì)量，仿佛最后成為改革犧牲品的倒是業(yè)主。說到底，公共空間的規(guī)劃應(yīng)該由政府全盤考慮，不應(yīng)該外包給地產(chǎn)商。”

“如果政府真的有意識改善現(xiàn)狀，會立法督促地產(chǎn)商必須提供一定比例公用設(shè)施。”

不過黎志邦也坦言，在中國香港以豁免地價的方式鼓勵公用設(shè)施建設(shè)，可能會成為相當一段時間的常態(tài)。

希望中國香港房地產(chǎn)發(fā)展史，能給我們留下一些經(jīng)驗。