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第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

可行性研究的作用：

(一)申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動(dòng)中的主體地位，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，營(yíng)造有利于各類(lèi)投資主體公平、有序競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，政府對(duì)企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。

(二)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，需要投入大量的人力、財(cái)力和物力，很難憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)進(jìn)行投資決策。因此需要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項(xiàng)目竣工后能否找到適當(dāng)?shù)馁?gòu)買(mǎi)者、承租人或使用者，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，計(jì)算項(xiàng)目投資的績(jī)效或經(jīng)濟(jì)效果等。通過(guò)這些分析研究工作，得出項(xiàng)目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。

(三)籌集建設(shè)資金的依據(jù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本上都需要就其擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益和/或債務(wù)融資。開(kāi)發(fā)商要想吸引機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者參與其擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資，作為項(xiàng)目發(fā)起人和一般責(zé)任合伙人的開(kāi)發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責(zé)任合伙人提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，以幫助它們了解擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益水平和所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的先決條件，需要對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告，之后才能確定是否給予貸款。

(四)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在項(xiàng)目核準(zhǔn)工作完成后，才能據(jù)核準(zhǔn)文件同國(guó)外廠商正式簽約。

(五)下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告完成后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。