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第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的一種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行的評(píng)估，二是銀行準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資貸款時(shí)進(jìn)行的評(píng)估。

本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估為例介紹房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的相關(guān)內(nèi)容，收購項(xiàng)目所進(jìn)行的項(xiàng)目評(píng)估與此類似。

一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書面報(bào)告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估，與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。

二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

《中華人民共和國土地管理法》;

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》;

《中華人民共和國擔(dān)保法》;

《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》;

《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

《貸款通則》;

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》;

《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》;

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》;

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;

中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委、各級(jí)政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。

三、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

(一)綜合性

(二)科學(xué)性

(三)專業(yè)性

(四)特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開發(fā)項(xiàng)目的合理性評(píng)估、市場分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議設(shè)立九部分內(nèi)容：

第一部分 借款企業(yè)資信評(píng)估

第二部分 項(xiàng)目概況評(píng)估

第三部分 項(xiàng)目市場分析

第四部分 項(xiàng)目投資估算及資金來源、籌措評(píng)估

第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用評(píng)估

第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估

第七部分 不確定性分析

第八部分 貸款效益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

第九部分 結(jié)論與建議

各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估案例。

在報(bào)告的開頭一般會(huì)增加總論(或摘要)部分。說明評(píng)估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。

在報(bào)告的最后應(yīng)附評(píng)估附表與附件。附表含評(píng)估過程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業(yè)及項(xiàng)目的各種申請(qǐng)文件及批件的復(fù)印件、項(xiàng)目地理位置示意圖及項(xiàng)目現(xiàn)狀照片。

報(bào)告的撰寫方面，力求文字簡潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報(bào)告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性。

五、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的注意事項(xiàng)

(一)評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)

金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評(píng)價(jià)為主和項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主兩種模式操作。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等，對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化;以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化。

(二)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析

在財(cái)務(wù)效益評(píng)估時(shí)，計(jì)算期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目)，應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，測算與分析項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo);計(jì)算期1～2年的房地產(chǎn)項(xiàng)目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目)，對(duì)資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析。

(三)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);租售模式風(fēng)險(xiǎn);外部競爭環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。

(四)項(xiàng)目市場評(píng)估

與對(duì)某一宗房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評(píng)估相比，貸款項(xiàng)目評(píng)估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)。一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅)分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。