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房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員管理

原建設(shè)部、原人事部制定了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序的健康發(fā)展軌道?！缎姓S可法》實施后，根據(jù)國務(wù)院的決定，原建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于改變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊轉(zhuǎn)變管理方式，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會承擔，原建設(shè)部負責監(jiān)督。

2011年1月20日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理(熟悉)

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)，應(yīng)當具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，應(yīng)當按照《中華人民共和國勞動合同法》的規(guī)定簽訂勞動合同。

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日 內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人(執(zhí)行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等備案信息向社會公示。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當自變更或者終止之日起30日內(nèi) ，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：

(1)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;

(2)服務(wù)項目、內(nèi)容、標準;

(3)業(yè)務(wù)流程;

(4)收費項目、依據(jù)、標準;

(5)交易資金監(jiān)管方式;

(6)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

(7)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

分支機構(gòu)還應(yīng)當公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應(yīng)當在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關(guān)證明文件。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀合同要求

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的，應(yīng)當與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當包含下列內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況;

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準;

3.服務(wù)費用及其支付方式;

4.合同當事人的權(quán)利和義務(wù);

5.違約責任和糾紛解決方式。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐;一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。

(四)禁止行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：

1.捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

2.對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

3.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易;

4.泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益;

5.為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

6.改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;

7.侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;

8.承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋;

9.為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù);

10.法律、法規(guī)禁止的其他行為。

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二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員管理(了解)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格考試。

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行一次考試。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會組織成立房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試老師委員會，研究擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。人力資源社會保障部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會確定房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準，并對其實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格考試工作進行監(jiān)督、檢查。

房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格水平評價，重點考察對基礎(chǔ)理論及相關(guān)知識的掌握程度、經(jīng)紀技術(shù)與技巧的熟練程度，以及綜合而靈活地應(yīng)用基礎(chǔ)理論和技術(shù)解決實際問題的能力。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員登記服務(wù)

各級別房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證書實行登記服務(wù) 。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責登記服務(wù)的具體工作，定期向社會公布房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供信息查詢服務(wù)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術(shù)能力與職責要求(了解)

凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊后執(zhí)業(yè)。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理或注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技術(shù)能力

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當具備的職業(yè)技術(shù)能力

(1)具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識;

(2)能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定;

(3)熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能;

(4)具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌;

(5)有一定的外語水平。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當具備的職業(yè)技術(shù)能力

(1)了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定;

(2)具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識;

(3)掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務(wù)操作技術(shù)及技能。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利和義務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有的權(quán)利

(1)依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);

(2)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位職責;

(3)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù);

(4)經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件;

(5)要求委托人提供與交易有關(guān)的資料;

(6)有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;

(7)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有的權(quán)利

(1)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);

(2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當履行的義務(wù)

(1)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;

(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

(3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平;

(4)向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù);

(5)為委托人保守商業(yè)秘密。