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確定估價(jià)結(jié)果

一、對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核

當(dāng)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異時(shí)，應(yīng)尋找原因，并消除不合理的差異。原因可從以下方面進(jìn)行檢查：①估價(jià)計(jì)算是否有誤;②估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;③估價(jià)參數(shù)是否合理;④估價(jià)計(jì)算公式是否恰當(dāng);⑤不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍是否一致;⑥不同估價(jià)方法的估價(jià)前提是否一致;⑦選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的;⑧估價(jià)假設(shè)是否合理;⑨是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則;⑩房地產(chǎn)市場(chǎng)是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否不景氣。

第四科考試中的找錯(cuò)思路

二、得出一個(gè)綜合測(cè)算結(jié)果

對(duì)于選用一種估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算的，在確認(rèn)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)后，將其作為綜合測(cè)算結(jié)果。對(duì)于同時(shí)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算的，在確認(rèn)各個(gè)測(cè)算結(jié)果無差錯(cuò)及其之間差異的合理性后，根據(jù)估價(jià)目的及不同估價(jià)方法的適用程度、數(shù)據(jù)可靠程度、測(cè)算結(jié)果之間差異程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均 等方法得出一個(gè)綜合測(cè)算結(jié)果。

選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確 的估價(jià)方法測(cè)算的結(jié)果給予較大的權(quán)重 ;

當(dāng)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)為特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果差異較大時(shí)，不能簡單地采取平均的方法總綜合為一個(gè)測(cè)算結(jié)果，應(yīng)視不同的情況，特別是根據(jù)估價(jià)目的，先排除不合適的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果，然后將余下的結(jié)果綜合為一個(gè)結(jié)果。

估價(jià)基本事項(xiàng)中，需要明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。同一估價(jià)報(bào)告中，這兩個(gè)因素必須是一致的。

三、確定最終的評(píng)估價(jià)值

在得出一個(gè)測(cè)算結(jié)果的基礎(chǔ)上，還應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)值影響因素(由于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素眾多，不能拘泥于某些數(shù)學(xué)公式的測(cè)算結(jié)果，還應(yīng)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的深入了解來把握評(píng)估價(jià)值)，同時(shí)可聽取有關(guān)老師的意見，對(duì)該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或者取整，或者認(rèn)定該結(jié)果，從而確定最終的評(píng)估價(jià)值。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明調(diào)整的理由。

【多選題】在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價(jià)作業(yè)日期不同

D.價(jià)值類型選取不合理

E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核。不同估價(jià)方法結(jié)果有較大差異的原因：估價(jià)計(jì)算是否有誤;基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;參數(shù)選取是否合理;公式選用是否恰當(dāng);不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象的范圍是否一致;不同估價(jià)方法的估價(jià)前提是否一致;選用的估價(jià)方法是否適用估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的;估價(jià)假設(shè)是否合理;是否遵循了估價(jià)原則;房地產(chǎn)市場(chǎng)是否為特殊狀態(tài)。參見教材P410。