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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

(一)風(fēng)險的定義

風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

標(biāo)準(zhǔn)差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。(重要考點、難點)圖1-1所示的A、B、C三項投資，C的風(fēng)險最大，B次之，A最小。

還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險大小(標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù))。例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險。

解讀：以物業(yè)1為準(zhǔn)說明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=，。

當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益;而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。風(fēng)險條件下決策時，決策者對客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為( )萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

答案：ABC

見教材P17

【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是( )。

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

答案：B

不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風(fēng)險(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對未來持悲觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風(fēng)險分析的目的

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)投資的八種系統(tǒng)風(fēng)險(重要考點)

系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

【2007年試題】系統(tǒng)風(fēng)險是指個別投資風(fēng)險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險。( )

答案：× 見教材P17

(一)通貨膨脹風(fēng)險

通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就會面臨著購買力風(fēng)險。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險，以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，房地產(chǎn)投資者會通過適當(dāng)調(diào)整(調(diào)高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風(fēng)險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。(難點)

解讀：

1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實際收益率R實，簡單推導(dǎo)如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R實)，整理后可得：R名=R通+R實+R通×R實，∵R通×R實>0，即：R名-(R通+R實)>0∴R名>R通+R實，證明完畢。

2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic。

由于房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平，所以投資者能容忍較低投資收益率，投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率之和。

【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，直接導(dǎo)致投資的實際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險是( )。

A.時間風(fēng)險

B.比較風(fēng)險

C.持有期風(fēng)險

D.通貨膨脹風(fēng)險

答案：D 見教材P18

(二)市場供求風(fēng)險

市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。

(三)周期風(fēng)險

周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。

(四)變現(xiàn)風(fēng)險

變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。

(五)利率風(fēng)險(難點)

利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

解讀：利率與房地產(chǎn)價格總的來說是負(fù)相關(guān)：利率調(diào)升，房地產(chǎn)價格下降，在目前賣方市場下，利率調(diào)升增加開發(fā)成本，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁給購房者從而推高房價;但利率調(diào)升會抑制需求，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降，綜合來看，利率調(diào)升對后者影響權(quán)重更大，建議結(jié)合理論教材第四章第五節(jié)有關(guān)利率的內(nèi)容學(xué)習(xí)。

(六)政策風(fēng)險

政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

解讀：產(chǎn)生政策風(fēng)險的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。

(七)政治風(fēng)險

房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

(八)或然損失風(fēng)險(“或然”即“偶然”，與“必然”相對)

或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章教材講義匯總

【2007年試題】下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( )。

A.比較風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.未來運營費用風(fēng)險

D.持有期風(fēng)險

答案：B

解析：比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，要記住各種風(fēng)險不同的稱謂，如通貨膨脹風(fēng)險又稱為購買力風(fēng)險。

【2006年試題】提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有( )

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降

B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升

C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D.抑制房地產(chǎn)市場需求

E.增加房地產(chǎn)市場需求

答案：ACD

解析：從綜合效應(yīng)看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降，利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲(理論教材146頁)

三、房地產(chǎn)投資的六種個別風(fēng)險(考點)

(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險

收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本內(nèi)涵和定義。

(二)未來運營費用風(fēng)險

未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對房地產(chǎn)當(dāng)前市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

(三)資本價值風(fēng)險

資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。

(四)機會成本風(fēng)險

機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。

(五)時間風(fēng)險

時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。

(六)持有期風(fēng)險

持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。

解讀：持有期風(fēng)險可以包含在時間風(fēng)險中。

【2008年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是( )。

A.變現(xiàn)風(fēng)險

B.時間風(fēng)險

C.或然損失風(fēng)險

D.通貨膨脹風(fēng)險

答案：B

【2005年試題】房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機進(jìn)入市場。( )

答案：× 見教材P21

解析：錯在不全面，對時間風(fēng)險定義的考查。

四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。

按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。收益型房地產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。能承受中等風(fēng)險及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資，以同時獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對象通常為尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機會型房地產(chǎn)投資。

風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認(rèn)識風(fēng)險和管理風(fēng)險的能力。

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