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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險

第四節(jié)  風險與投資組合

1.投資組合理論

【重點難點】通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險無法規(guī)避。

【2015年真題】為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個(　)。

A.負協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負敏感度

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

【2015年真題】下列房地產(chǎn)投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

A.持有期風險

B.時間風險

C.周期風險

D.機會成本風險

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風險，哪些是個別風險。通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險無法規(guī)避。參見教材P25。

【2014年真題】房地產(chǎn)投資組合的目標之一，是在固定的預期收益率下使(　)。

A.投資利潤最大

B.投資效率最高

C.投資成本最低

D.投資風險最小

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最小，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。

【2012年真題】以開發(fā)居住物業(yè)見長的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過投資項目的(　)組合來提高收益、降低風險。

A.地理區(qū)域

B.時間分布

C.物業(yè)類型

D.收益形式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。參見教材P23。

【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率

資產(chǎn)預期收益率=無風險資產(chǎn)收益率+市場風險系數(shù)×(平均收益率-無風險資產(chǎn)收益率)

無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率

當資產(chǎn)的預期收益率=市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)=1

【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率

【2014年真題】在資產(chǎn)預期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風險因素有(　)。

A.通貨膨脹風險

B.市場供求風險

C.機會成本風險

D.持有期風險

E.利率風險

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統(tǒng)性風險系數(shù)，本題轉(zhuǎn)化為以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險包括：通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險。參見教材P25。

【2013年真題】整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預期收益率為(　)。

A.13.6%

B.14.0%

C.19.0%

D.23.6%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫字樓市場的預期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見教材P25。

2.資本資產(chǎn)定價模型

一個投資的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率之差。

折現(xiàn)率=資金的機會成本+適當?shù)娘L險調(diào)整值=無風險投資收益率+市場風險系數(shù)(市場的平均收益率-無風險投資收益率)

【2014年真題】在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用(　)。

A.銀行存款利率

B.銀行貸款利率

C.通貨膨脹率加銀行存款利率

D.資金的機會成本加風險調(diào)整值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值。參見教材P27。

【2012年真題】在資本資產(chǎn)定價模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風險和個別風險后得出的風險系數(shù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場風險系數(shù)β。參見教材P25。

【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。

方法一：公式作法

折現(xiàn)率=無風險投資收益率+市場風險系數(shù)(市場的平均收益率-無風險投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

方法二：帶有技術含量的排除法

該折現(xiàn)率一定大于無風險投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

參見教材P25。

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