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第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓(考點(diǎn)、重點(diǎn)、掌握)

(一)轉(zhuǎn)讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;

(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

【2012年真題】以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)際投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金額與交納的地價(jià)款之和占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，可以轉(zhuǎn)讓。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，須除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。參見(jiàn)教材P95。

【2013年真題】

轉(zhuǎn)讓房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開(kāi)發(fā)投資總額的(　)以上。

A.25%　　　　B.30%　　　　C.35%　　　　D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。參見(jiàn)教材P95。

【2011年真題】按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即可以轉(zhuǎn)讓。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。對(duì)于出讓方式獲得土地的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，除獲得土地使用權(quán)證書外，還必須完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。參見(jiàn)教材P96。

【例題】下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不得轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.已完成開(kāi)發(fā)投資總額35%的高檔公寓項(xiàng)目

B.已支付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開(kāi)發(fā)工業(yè)用地

C.已支付全部土地出讓金，尚未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)用地

D.未竣工已預(yù)售的商品房

E.少數(shù)共有人已書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;(2)要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。參見(jiàn)教材P96。

2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

(1)由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù) ，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;

(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù);

2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

(二)轉(zhuǎn)讓程序

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

【例題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起(　)日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。

A.30　　B.45　　C.60　　D.90

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。參見(jiàn)教材P97。

【2013年真題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。參見(jiàn)教材P97。

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二、商品房交付使用(考點(diǎn)、重點(diǎn)、熟悉)

(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記 。對(duì)于期房，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)出來(lái)的。商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)合同約定對(duì)面積差異 進(jìn)行結(jié)算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【例題】商品住房購(gòu)買人的房屋所有權(quán)證應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。參見(jiàn)教材P98。

(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》 。

【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和(　)。

A.《住宅使用說(shuō)明書》

B.《住宅驗(yàn)收說(shuō)明書》

C.《住宅保修說(shuō)明書》

D.《住宅保修保證書》

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。參見(jiàn)教材P98。

(1)《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位 等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。 商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

【例題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅(　)之日起計(jì)算。

A.竣工　　　　B.竣工驗(yàn)收

C.入住　　　　D.交付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。參見(jiàn)教材P98。

關(guān)于存續(xù)期：原建設(shè)部發(fā)布的于1998年9月1日起實(shí)施的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)。

目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，購(gòu)房消費(fèi)者的保修期就成了一個(gè)實(shí)際難題。

《規(guī)定》對(duì)商品住宅各部位、部件保修內(nèi)容及保修期進(jìn)行了明確規(guī)定，2000年1月30日施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)具體項(xiàng)目的最低保修期限也明確規(guī)定?！兑?guī)定》中質(zhì)量保修是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房買受人的保修期，保修期從交付之日起計(jì)。而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中是建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))的保修期，雖然兩個(gè)保修內(nèi)容的主體不一致，但保修的部位、部件是相同的。

為此，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房質(zhì)量保修期進(jìn)行了上述規(guī)定，使《規(guī)定》與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》緊密銜接起來(lái)，既更好地保護(hù)了商品房消費(fèi)者的權(quán)益，也體現(xiàn)了法律、法規(guī)的嚴(yán)肅性。

《商品房銷售管理辦法》第三十二條：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。

第三十三條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

該存續(xù)期是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定的建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期時(shí)間段。如《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規(guī)定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計(jì)算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者的質(zhì)量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者的質(zhì)量保修期則應(yīng)不低于3年。

【2013年真題】2006年12月，劉某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，約定所購(gòu)住宅樓套內(nèi)建筑面積為100㎡，套內(nèi)封閉陽(yáng)臺(tái)面積為6㎡。2007年3月，房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收。經(jīng)實(shí)測(cè)，劉某所購(gòu)住宅共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.25。2007年5月，房屋交付給劉某。2007年6月，劉某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。2007年7月，劉某將該套住宅轉(zhuǎn)讓。

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該套住宅的保修期從(　)起計(jì)算。

A.2006年12月　　　　B.2007年3月

C.2007年5月 　　　　D.2007年6月

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。2007年5月，房屋交付給劉某。因此，從2007年5月起計(jì)算。參見(jiàn)教材P98。

最低保修項(xiàng)目和保修期限 如下(重點(diǎn)、熟悉)：

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

(2)使用說(shuō)明書的內(nèi)容 ?！蹲≌褂谜f(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

2)結(jié)構(gòu)類型;

3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

6)門、窗類型，使用注意事項(xiàng);

7)配電負(fù)荷;

8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書》中。

【例題】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)以出讓方式取得某住宅項(xiàng)目用地，委托拆遷后形成凈地。甲公司委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱乙機(jī)構(gòu))代理該樓盤的銷售。在預(yù)售過(guò)程中，甲公司報(bào)請(qǐng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)更改了原規(guī)劃。被拆遷人李某預(yù)購(gòu)了該項(xiàng)目一套住宅。在建設(shè)過(guò)程中，甲公司因資金緊張，將該項(xiàng)目部分用地轉(zhuǎn)讓給丙公司。

1.對(duì)買受人而言，商品房的保修期自(　)之日起計(jì)算。

A.工程竣工　　　　　B.工程質(zhì)量驗(yàn)收合格

C.商品房交付　　　　D.房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。對(duì)買受人而言，商品房的保修期自商品房交付之日起計(jì)算。參見(jiàn)教材P98。

【例題】在正常使用情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅的保修項(xiàng)目保修期限為1年的有(　)等。

A.屋面防水　　　　　　　B.管道滲漏

C.頂棚抹灰層脫落　　　　D.管道堵塞

E.衛(wèi)生潔具

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期為3年，管道堵塞的保修期為2個(gè)月。參見(jiàn)教材P98。

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三、房地產(chǎn)廣告(考點(diǎn)、了解)

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳。

房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。國(guó)家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(國(guó)家工商局令第86號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定：

(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確 ，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

(二)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

(1)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(2)在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的;

(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(6)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

【2011年真題】商品房現(xiàn)房廣告不得涉及的內(nèi)容是(　)。

A.銷售價(jià)格　　　　B.裝飾裝修

C.小區(qū)環(huán)境　　　　D.升值承諾

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。選項(xiàng)B，預(yù)售預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容，但是現(xiàn)房廣告無(wú)限制。選項(xiàng)D，不能有升值或投資回報(bào)承諾。參見(jiàn)教材P101。

【2015年真題】未取得預(yù)售許可證的擬預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目可以預(yù)先發(fā)布項(xiàng)目推介廣告。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。預(yù)售商品房，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。參見(jiàn)教材P100。

【例題】根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是(　)。

A.在集體土地上建設(shè)的房屋

B.取得預(yù)售許可證的商品房

C.經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房

D.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：(1)在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的;(2)在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。參見(jiàn)教材P100。

【例題】禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是(　)。

A.在劃撥土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C.未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D.沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)，禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告。參見(jiàn)教材P100。

【2014年真題】陳某屬低保戶，擁有某市舊城區(qū)一間百年老房的所有權(quán)。該市政府從2011年2月開(kāi)始對(duì)該區(qū)進(jìn)行改造。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)該項(xiàng)目房屋征收評(píng)估工作。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資10億元開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)零售、商務(wù)辦公，酒店餐飲和居住建筑面積各占四分之一的城市綜合體，并按居住建筑面積的10%配建公共租賃住房。2013年“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展該項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)。2013年10月20日該項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證。

“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以進(jìn)行該項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)為(　)。

A.制作公共車身廣告介紹該項(xiàng)目名稱

B.向前來(lái)參觀者免費(fèi)發(fā)放VIP卡

C.在項(xiàng)目銷售大廳展示項(xiàng)目沙盤

D.在房地產(chǎn)展銷會(huì)上預(yù)售房屋

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。由于十一期間，未取得預(yù)售許可證，所以不能發(fā)布廣告。參見(jiàn)教材P100。

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(三)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

(2)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(3)土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;

(4)工程竣工驗(yàn)收合格證明;

(5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

(6)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

(7)工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。

(四)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱;

(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱;

(3)預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售許可證書號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

【例題】房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售或者銷售許可證號(hào)。參見(jiàn)教材P100。

(五)房地產(chǎn)廣告的要求(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、熟悉)

(1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

(2)房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

【例題】房地產(chǎn)廣告中含有價(jià)格的，應(yīng)清楚地表示該價(jià)格即為實(shí)際的銷售價(jià)格，并注明價(jià)格的有效期限。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告的要求中，房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。參見(jiàn)教材P100。

(3)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。

房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

【例題】在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的(　)來(lái)表示。

A.實(shí)際距離　　　　B.時(shí)間距離

C.空間距離　　　　D.心理距離

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。參見(jiàn)教材P100。

(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

【例題】房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如尚處在規(guī)劃或建設(shè)階段，必須在廣告中注明。(　)

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。參見(jiàn)教材P101。

(5)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積。

(6)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

【2013年真題】商品房預(yù)售廣告中，不得涉及的內(nèi)容是(　)。

A.中介服務(wù)　　　　B.房屋結(jié)構(gòu)

C.裝飾裝修　　　　D.物業(yè)管理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。參見(jiàn)教材P101。

(7)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

(8)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

(9)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

(10)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(11)房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

(12)房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

(13)房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，標(biāo)明出處。

【例題】下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，符合有關(guān)規(guī)定要求的有(　)。

A.僅介紹項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)廣告，可不載明商品房預(yù)售許可證書號(hào)

B.在集體土地上建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)布銷售廣告應(yīng)載明集體經(jīng)濟(jì)組織名稱

C.預(yù)售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容

D.在房地產(chǎn)廣告中表示項(xiàng)目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時(shí)間來(lái)表示距離

E.房地產(chǎn)廣告不得含有承諾為入住者辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的內(nèi)容

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。參見(jiàn)教材P100。

投以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第四章第三節(jié)，備考過(guò)程中需要?dú)v年真題及考試大綱，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。