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      2020年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精選考點(7)

      更新時間:2020-10-12 16:28:28 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽40收藏20

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      摘要 2020年房地產(chǎn)估價師考試越來越近,臨近考試,各位考生應(yīng)加強(qiáng)??伎键c記憶,接下來小編將房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精選考點分享給大家,希望對大家備考有所幫助:

      房地產(chǎn)租賃價格評估

      1、法律依據(jù)

      《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

      2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

      住宅用房地租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策;租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

      3、私房租賃價格管理規(guī)定

      房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn),協(xié)商議定;沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則,參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定,不得隨意抬高。如私房為住宅用房,其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

      4、轉(zhuǎn)租

      轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意,簽訂轉(zhuǎn)租合同,出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案,轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。

      5、租賃價格評估特點

      ①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。

      住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估,估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策,沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。

      ②租約對租金估價有一定的影響。

      租賃房屋已訂立租約時,應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估,宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金則采用正??陀^的租金標(biāo)準(zhǔn);如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高或低),租金明顯存在不合理性,則應(yīng)重新評估其租金值。租期最長為20年。

      ③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。

      ④幾種租金內(nèi)涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成)。

      6、評估方法

      市場比較法、收益法、成本法。

      ①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定??鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么,代收代繳的水、電費是否在內(nèi),在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。

      ②成本法評估時的成本構(gòu)成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

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