為了備考2024年房地產(chǎn)估價師的考生練習(xí)歷年真題，本文整理了部分往年真題，便于大家練習(xí)。

不定項(xiàng)選擇題

1. 2020 年4 月27 日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》要求：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，不得新建( )m 以上建筑。

A.100

B. 200

C. 250

D. 500

2.工程造價中工程費(fèi)用包括( )。

A.設(shè)備及工器具購置費(fèi)

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.工程建設(shè)其他費(fèi)

D.稅費(fèi)

3.開發(fā)商制定租售價格的需求導(dǎo)向定價法包括( )。

A.成本加成定價法

B.目標(biāo)定價法

C.理解價值定價法

D.區(qū)分需求定價法

4.政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期土地規(guī)劃建筑面積的比率是( )。

A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

B.開發(fā)投資杠桿率

C.土地轉(zhuǎn)化率

D.吸納率

5.現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計(jì)期間內(nèi)( )活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。

A.經(jīng)營活動

B.投資活動

C.籌資活動

D.融資活動

6.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4 的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14%、△IRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是( )。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4

7.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是( )。

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D.預(yù)售許可證

8.下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有( )

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數(shù)平滑法

9.在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括( )。

A.預(yù)售收入

B.土地成本

C.運(yùn)營成本

D.租金收入

10.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為13000 萬元,規(guī)劃建筑面積為50000m2,除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為3500 元/ m2,項(xiàng)目銷售均價為8500 元/ m2,增值稅及附加為銷售收入的5.5%,則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為( )萬m2

A.2.6

B.2.87

C.3.59

D.3.8

11.一般納人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，適用的增值稅稅率為( )。

A.3%

B.9%

C.11%

D.17%

12.市場規(guī)模按照從大到小的排序，以下正確的是( )。

A.合格的有效市場>有效市場>潛在市場>服務(wù)市場

B.有效市場>合格的有效市場>潛在市場>服務(wù)市場

C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場

D.滲透市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場

13.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30 萬元，出租率為80%，假設(shè)所有承租人都能按時交納租金，其他收入為3 萬元，則有效毛收入為( )萬元。

A.24

B.27

C.30

D.33

14.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出包括( )。

A.開發(fā)建設(shè)投資

B.經(jīng)營資金

C.運(yùn)營費(fèi)用

D.借款利息支付

15.對計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時可以采用的方法有( )。

A.年值法

B.最小公倍數(shù)法

C.最大公倍數(shù)法

D.年值折現(xiàn)法

答案

1. 【答案】D

【解析】2020 年4 月27 日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》要求：嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500m 以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專項(xiàng)論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。

2.【答案】AB

【解析】

【記憶技竅】建安設(shè)→工程 工他預(yù)→建投 利建→固投(造價) 流固→總投

3.【答案】CD

4.【答案】C

【解析】本題考核的是地產(chǎn)市場指標(biāo)。土地轉(zhuǎn)化率，是指報告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。

5.【答案】ABC

【解析】現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。

6.【答案】A

【解析】差額投資內(nèi)部收益率法分析時：△IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1 優(yōu)于F2 和F4;△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3 優(yōu)于F2，F(xiàn)4 優(yōu)于F3;綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

7.【答案】C

【解析】建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

8.【答案】BCD

【解析】本題考察的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。選項(xiàng)A 屬于相關(guān)分析法。

9.【答案】A

10.【答案】D

【解析】本題考核的是盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析。設(shè)項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為x 萬m2，則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得x=3.80 萬m2

11.【答案】B

【解析】房地產(chǎn)業(yè)涉及增值稅的征收二范圍：一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)。

12.【答案】C

【解析】

13.【答案】B

【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+3=27(萬元)。

14.【答案】ABC

【解析】項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ);計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力;由于把所有的投資看成是自有資金，所以表中沒有“還本付息”一欄。為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。

15.【答案】ACD

【解析】根據(jù)計(jì)算期是否相同的情形，分別適用的方法。

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