第七章  成本法

　　特別提示：本章是歷年考試的重點(diǎn)，計(jì)算題必考。計(jì)算題一般是以成本法為核心，綜合市場(chǎng)法和收益法的內(nèi)容，有時(shí)也會(huì)綜合假設(shè)開(kāi)發(fā)法的內(nèi)容。所以備考的策略是一定會(huì)做綜合計(jì)算題。當(dāng)然也會(huì)考大量的計(jì)算型單項(xiàng)選擇題或者判斷題。多項(xiàng)選擇題一般是綜合多項(xiàng)選擇，即將某一節(jié)的內(nèi)容匯總成5個(gè)基本觀點(diǎn)或者5句話，讓大家從中選擇正確的。

第一節(jié) 成本法概述

　　一、成本法的含義
　　成本法，簡(jiǎn)要地說(shuō)，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值損失，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差(此句話是本章的重要核心內(nèi)容)。
　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為各個(gè)構(gòu)成部分，然后分別求取各個(gè)構(gòu)成部分，再將各個(gè)構(gòu)成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，并由此可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤(rùn)), 而是價(jià)格(包含利潤(rùn))。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費(fèi)用”、“支出”、“代價(jià)” 等詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。
　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為積算價(jià)格。

　　二、成本法的理論依據(jù)
　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度看和從買方的角度看。從賣方的角度 看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”, 重在過(guò)去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。進(jìn)一步來(lái)看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于它的成本(包含利潤(rùn))時(shí)，它就不會(huì)被開(kāi)發(fā)建設(shè)，除非它的市場(chǎng)價(jià)格升高了；而如果一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，直到它的市場(chǎng)價(jià)格降下來(lái)。
　　從買方的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”, 類似于“替代原理”, 是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于其預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出，如果高于該支出，就不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)(或者委托別人開(kāi)發(fā)建設(shè))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí)，買方在確定其購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己另外購(gòu)買一塊類似土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類似建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者在質(zhì)量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)通常還會(huì)考慮建筑物折舊，即還要減價(jià)。
　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)建設(shè)代價(jià)(包含開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn))。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師便可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　三、成本法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
　　(一)、成本法適用的估價(jià)對(duì)象
　　新近開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn))、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于那些很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如 學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。
(此段每年都要變著花樣的考)。
　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。
　　成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓平均每單位面積的價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。
此外，成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值，不適用于評(píng)估建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。
　　(二)、成本法估價(jià)需要具備的條件
　　下列內(nèi)容每年也都要變著花樣的考，請(qǐng)大家仔細(xì)閱讀。
　　運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng)), 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
　　應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問(wèn)題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費(fèi)。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒(méi)有人流的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論是什么人來(lái)建造該商場(chǎng)客觀上都需要那么多成本，但該商場(chǎng)卻沒(méi)有那么高的價(jià)值。因此 ,在運(yùn)用成本法評(píng)估這類房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。
　　成本法評(píng)估出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　四、成本法估價(jià)的操作步驟
　　運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下 4 個(gè)步驟進(jìn)行：①弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算建筑物折舊；④求取積算價(jià)格。