第七章  成本法

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

　　下列內(nèi)容每年都要考，只是考試的題型不同而已。
　　一般將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成劃分為以下7大項(xiàng)：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤ 投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　一、土地取得成本
　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的 途徑可歸納為以下3類情況：①通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得；②通過(guò)征收集體土地取得；③通過(guò)城市房屋拆遷取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況選取上述三種途徑之一來(lái)求取。
　　(一)、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)下的土地取得成本
　　在完善、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)方(在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。這種情況下的土地取得成本主要由下列幾項(xiàng)組成:
　　(1)土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。
　　(2)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算。
　　例如，某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(樓面地價(jià))為800元/m2, 容積率為2, 受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：
　　800×5000×2×(1+3%)=824(萬(wàn)元)
　　(二)、征收集體土地下的土地取得成本
　　征收集體土地下的土地取得成本包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)三個(gè)部分。
　　(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，也稱為征地補(bǔ)償費(fèi)用，一般由以下4項(xiàng)費(fèi)用組成：①土地補(bǔ)償費(fèi)，②安置補(bǔ)助費(fèi)，③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。這些費(fèi)用一般是根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或者采用市場(chǎng)法求取。
　　(2)相關(guān)稅費(fèi)，一般包括以下4項(xiàng)稅費(fèi)：①征地管理費(fèi)，②耕地占用稅，③耕地開(kāi)墾費(fèi)，④新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。這些稅費(fèi)一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。
　　(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。
　　征收集體土地所發(fā)生的必要支出及其標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)本章第六節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
　?。ㄈ?、城市房屋拆遷下的土地取得成本
　　城市房屋拆遷下的土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)三部分。
　　(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，一般由以下5項(xiàng)費(fèi)用組成：①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，③搬遷補(bǔ)助費(fèi)，④安置補(bǔ)助費(fèi)，⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。這些費(fèi)用一般是采用市場(chǎng)法或根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)求取。
　　(2)相關(guān)費(fèi)用，一般包括以下4項(xiàng)費(fèi)用：①房屋拆遷管理費(fèi)，②房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，③房屋拆遷估價(jià)費(fèi)，④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)。這些費(fèi)用一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。
　　(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)，一般是依照有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取。
　　城市房屋拆遷所發(fā)生的必要支出及其標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)本章第六節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。

　　二、開(kāi)發(fā)成本
　　開(kāi)發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括下列幾項(xiàng)：
　　(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。要注意場(chǎng)地平整等費(fèi)用與前面的土地取得成本的銜接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除費(fèi)(拆除房屋和清運(yùn)渣土等費(fèi)用)或者取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是“七通一平”等場(chǎng)地平整的熟地，則在此就沒(méi)有或者只有部分場(chǎng)地平整等費(fèi)用。
　　(2)建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。
　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
　　(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。
　　(6)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。
　　可以將上述開(kāi)發(fā)成本劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。其中，開(kāi)發(fā)成 本中本質(zhì)上應(yīng)歸屬于土地價(jià)值的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，屬于土地開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本減去土地開(kāi)發(fā)成本后的余額，屬于建筑物建設(shè)成本。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用視土地市場(chǎng)成熟度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地大小等情況，歸入土地開(kāi)發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/P>

　　三、管理費(fèi)用
　　管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例，例如5%。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通常可按照土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以這一比例來(lái)測(cè)算。

　　四、銷售費(fèi)用
　　銷售費(fèi)用也稱為銷售成本，是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的。銷售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比例來(lái)測(cè)算，例如為售價(jià)的4% 。

　　五、投資利息
　　(一)、投資利息的含義
　　投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，均應(yīng)計(jì)算利息。
　　(二)、投資利息的計(jì)算
　　計(jì)算投資利息具體需要把握下列6個(gè)方面
　　1、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目
　　應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息。(此句話必須記住，不然在計(jì)算投資利息時(shí)一定出錯(cuò))。
　　2、計(jì)息周期
　　計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。
　　3、計(jì)息期的長(zhǎng)短
　　計(jì)算投資利息的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作是要估算開(kāi)發(fā)期。在成本法中，開(kāi)發(fā)期的起始點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，重點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成的日期，并由于一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)完成，所以開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。(此句話必須記住，不然在計(jì)算投資利息的n值時(shí)一定出錯(cuò))。
　　每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)，是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外需要說(shuō)明的是，有些費(fèi)用不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一個(gè)時(shí)期內(nèi)發(fā)生(如在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)發(fā)生), 但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。對(duì)發(fā)生的時(shí)間段的劃分一般與計(jì)息周期相同。(此句話必須記住，關(guān)鍵是會(huì)用，特別是連續(xù)投入的情況，往往大家不會(huì)n值或者常常出錯(cuò))。

　　4、計(jì)息方式
　　計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下，每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率 ,n 表示計(jì)息周期數(shù) ,I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)息期未的本利和，則有：

　　復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的利滾利。
　　復(fù)利的本利和計(jì)算公式為 :
　　F =  P (1 + i)n
　　復(fù)利的總利息計(jì)算公式為 :
　　I = P[(1+i)n - 1]
　　復(fù)利本利和計(jì)算公式的推導(dǎo)過(guò)程見(jiàn)教材表7-1。
　　上述內(nèi)容在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》科目已講述。
　　一般在本金相等、計(jì)息周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)息周期數(shù)大于1)單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率 ,i2為復(fù)利利率，并令n期末單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即：
　　P(1+i1×n)=P(1+i2)n
　　可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下:
 
　　由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因此，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。
　　例如，某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率5%,為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：

　　此計(jì)算題，曾多年考過(guò)。
　　弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入), 采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。
　　5、利率的高低
　　利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比，有單利利率和復(fù)利利率兩種。選取不同的利率，應(yīng)采取相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，采取不同的計(jì)息方式，應(yīng)選取相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。
　　6、名義利率和實(shí)際利率
　　在復(fù)利計(jì)息下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率 (也稱為有效利率)的概念。假設(shè)名義年利率為 r, 一年中計(jì)息m次，則每次計(jì)息的利率為r/m,至n年末時(shí)，在名義利率下的本利和為:

　　如果每半年計(jì)息1次，則 m = 2；每季度計(jì)息1次，則m=4；每月計(jì)息1次，則m=12。
　　名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即：

　　例如，年利率為6%, 存款額為1000元，存款期限為1年，如果按一年6%的利率計(jì)息1次，按半年3%(6%÷2) 的利率計(jì)息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率計(jì)息4 次，按月0.5%(6%÷12) 的利率計(jì)息12 次，則在這4種情況下的本利和分別如下 :

　　一年計(jì)息1次：F=1000×(1+6%)
　　=1060.00( 元 )
　　一年計(jì)息2次：F=1000×(1+3%)2
　　=1060.90( 元 )
　　一年計(jì)息4次：F=1000×(1+1.5%)4
　　=1061.36( 元 )
　　一年計(jì)息12次：F=1000×(1+0.5%)12
　　=1061.68( 元 )
　　這里的6%, 對(duì)于一年計(jì)息1次的情況來(lái)說(shuō)，既是名義年利率又是實(shí)際年利 率：對(duì)于一年計(jì)息2次、4次和1次的情況來(lái)說(shuō)，都是名義年利率，而實(shí)際年利率分別為:
　　一年計(jì)息2次 :(1+3%)2-1=6.09%
　　一年計(jì)息4次 :(1+1.5%)4-1=6.14%
　　一年計(jì)息12次 :(1+0.5%)12-1=6.17%
　　上述計(jì)算一定要會(huì)，每年都考。

　　六、銷售稅費(fèi)
　　銷售稅費(fèi)是指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類:
　　(1)銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱為“ 兩稅一費(fèi)”) 。
　　(2)其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。
　　銷售稅費(fèi)一般是按照售價(jià)的一定比例收取，例如“兩稅一費(fèi)”一般為售價(jià)的5.5%, 因此，在估價(jià)時(shí)通常按照售價(jià)乘以一定比例來(lái)測(cè)算。
　　值得指出的是，這里的銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值是建立在買(mǎi)賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值。為便于實(shí)際估價(jià)中正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)，銷售稅費(fèi)一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的，每筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額都可能不同，從而應(yīng)繳納的土地增值稅會(huì)有所不同。企業(yè)所得稅是以企業(yè)為對(duì)象繳納的，一個(gè)企業(yè)可能同時(shí)有多種業(yè)務(wù)或者多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目甚至虧損，從而不同的企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會(huì)有所不同。(此段話為重要考點(diǎn)，其關(guān)鍵是“銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)”)。

　　七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(業(yè)主)的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。建筑承包商的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中?，F(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的利潤(rùn)，是需要事先估算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
　　在估價(jià)中，估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)掌握下列幾點(diǎn):
　　(1)為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對(duì)客觀合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn)，即：
　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
　　(2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)(此句話是關(guān)鍵的考點(diǎn))。
　　(3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率主要有下列4種:
　　1)計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為直接成本利潤(rùn)率 ,即：

　　2)計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為投資利潤(rùn)率，即：

　　3)計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 ,相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為成本利潤(rùn)率，即：

　　4)計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 +銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) = 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià)), 相應(yīng)的利潤(rùn)率稱為銷售利潤(rùn)率，即：

 
　　由于有不同的利潤(rùn)率，所以在估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要弄清利潤(rùn)率的內(nèi)涵，注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率之間的匹配，即選取不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)?；蛘叻催^(guò)來(lái)，采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選取相應(yīng)的利潤(rùn)率。其中，直接成本利潤(rùn)率最大，其次是投資利潤(rùn)率，再次是成本利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率最小。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，無(wú)論是采用哪種計(jì)算基數(shù)和與之相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算，所得出的結(jié)果都是相同的(此段話為關(guān)鍵考點(diǎn))。
　　(4)利潤(rùn)率是通過(guò)大量調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的。
　　將上述房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分累加得到的一般是房地產(chǎn)的總價(jià)。求取房地產(chǎn)的單價(jià)還需要將該總價(jià)除以商品房總面積(建筑面積或套內(nèi)建筑面積等), 而不是除以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有建筑物總面積。
　　另外，利用上述房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成并在銷售利潤(rùn)率的情況下求取房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)的公式是：

　　上述內(nèi)容：記住關(guān)鍵的考點(diǎn)，記住各個(gè)公式的形式。